Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Когда владелец может лишиться квартиры из-за банкротства предыдущего собственника

Когда владелец может лишиться квартиры из-за банкротства предыдущего собственника

Приобретение недвижимости сопряжено с огромным количеством сложностей, чем и пользуются мошенники. Ежегодно статистика судебных процессов оспаривания сделок по купле-продаже имущества пополняется новыми исками.

Сотни людей по всей стране теряют деньги, оставаясь при этом и без жилья, и без надежды купить его вторично. Не оказаться в числе обманутых поможет только хорошее знание законов и внимательное отношение ко всем деталям при заключении договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Главный вопрос должников, решившихся официально признать свою финансовую несостоятельность, звучит так: чем грозит банкротство физических лиц при ипотеке? Поговорим об этом.

Содержание:

Как связаны банкротство и ипотека? Могут ли отобрать квартиру за долги и оставить семью без жилья? Эти и другие вопросы мешают многим решиться начать процедуру, и люди продолжают копить долги, углубляя свою финансовую яму.

Поэтому важно разобраться в том, какие преимущества дает банкротство и можно ли сохранить за собой право на владение жильем, если оно куплено в ипотеку.

Несколько слов о банкротстве

Процедура банкротства — не волшебная палочка, избавляющая от долгов и злостных кредиторов. Это всего лишь способ решить финансовые проблемы законными методами.

Смысл процедуры заключается в том, чтобы сделать погашение долгов комфортным как для самого должника, так и для его кредиторов.

Сначала должнику предлагаются два варианта:

  1. мирное соглашение с кредиторами;
  2. реструктуризация долга.

Тем, кто хочет больше узнать о процедуре, советую прочесть мою статью:

Теперь перейдем к главным вопросам: как начать банкротство при ипотеке, что будет с квартирой.

Как происходит банкротство при ипотеке?

Банкротом может стать не только юридическое лицо, но и обычный человек, взявший на себя непомерные финансовые обязательства и не сумевший их выполнить. Стоит помнить о том, что суд будет рассматривать все его долги, в том числе ипотечный кредит.

Чтобы стать банкротом, физическое лицо должно иметь долги на сумму не менее полумиллиона рублей и просрочки по выплатам займов в течение как минимум трех месяцев.

Стоит также учитывать сопутствующие расходы. Госпошлина (300₽), услуги финансового управляющего (около 25 000₽) и юристов оплачиваются из кармана должника.

Также на плечи должника ложится оплата услуг оценки недвижимости. Он и сам заинтересован в том, чтобы на активы назначили адекватную цену. Впрочем, если у банкротящегося лица нет средств для вознаграждения специалиста-оценщика, его могут освободить от этой необходимости.

Сложно назвать точно итоговую сумму, однако без достаточных средств начинать процедуру не имеет смысла.

Планируется ввести упрощенную процедуру банкротства. Она не предполагает процесс реструктуризации, только реализацию имущества. Это оптимальный вариант для тех, кто точно уверен, что не сможет расплатиться с долгами. Скорее всего, закон вступит в силу в 2019 году.

Банкротство физ. лица при ипотеке — долгая процедура, которая имеет свои нюансы и условия. Зато это может быть единственной возможностью встать на ноги и уберечь свое материальное положение от катастрофы.

Читайте так же:
Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

По итогам 2018 года, количество человек, признавших себя финансово несостоятельным, возросло в 1,5 раза.

Ипотека при банкротстве физического лица: что будет с квартирой №1

Если есть возможность, лучше самостоятельно выбрать финансового управляющего. Грамотный специалист будет эффективнее решать вопросы, связанные с банкротством. Да, средств придется потратить больше, зато процесс пойдет быстрее.

А сейчас разберемся, что делать в том случае, если квартира в ипотеке при банкротстве.

Инструкция по признанию несостоятельности физлица по ипотеке

Наличие ипотеки при банкротстве физ. лиц не влияет на особенности подачи заявления. Всё происходит по стандартной схеме. Единственный момент — нужно оценить все риски, поскольку вероятность потерять жилье очень велика.

В статье я подробно расписал, что нужно сделать, чтобы стать банкротом:

Кроме принятого решения инициировать процедуру, для этого нужны достаточные основания. Это возможно, если у должника:

  • нет выплат по просроченным задолженностям;
  • нет и не предвидится стабильных источников дохода, чтобы покрыть долги;
  • сумма долгов в совокупности превышает стоимость всех активов должника.

Если суд принимает иск должника, то назначается предварительное заседание, на котором выносится решение о начале процедуры банкротства в случае ее правомерности.

На следующих заседаниях суда принимаются решения о способах и сроках погашения долгов. Должник может предложить свою схему, и если она будет оптимальной, то у суда не будет причин для отказа.

На заключительном заседании должник узнает окончательное решение по своему вопросу.

Если ему так и не удалось рассчитаться с долгами, то после получения статуса банкрота он лишается имущества. Судьбой активов будет распоряжаться финансовый управляющий. Имущество отправится на торги, где его сможет купить любой желающий.

Все участники процесса банкротства заинтересованы в том, чтобы лоты поскорее приобрели, поэтому стоимость имущества на публичных торгах опускается. Некоторые активы можно купить с огромной скидкой — дисконт достигает 90% и даже больше на специфические активы вроде дебиторской задолженности.

Возможно, это тот самый способ улучшить ваше материальное положение и не доводить себя до банкротства… На нашем бесплатном мастер-классе вы узнаете, как находить и скупать объекты по самым низким ценам:

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кстати, после продажи имущества банкротов на торгах обременения снимаются с него автоматически, поэтому для покупателей нет никакого риска.

Банкротство при ипотеке, если квартира — это единственное жилье

Пока процедура банкротства продолжается, заемщик не потеряет права на жилое имущество. Он может проживать в доме или в квартире до того момента, как будет вынесено решение о признании его банкротом и о передаче его имущества на реализацию, однако не сможет продать квартиру в этот период.

Когда по какой-то причине суд отменяет решение о реструктуризации либо сам должник не выполняет свои обязательства, жилье реализуется с торгов.

Такая же участь ждет роскошное жилье — элитные квартиры, стоимость и параметры которых намного превышают средние по рынку. Еще больше нюансов по теме смотрите в коротком видео:

Есть шанс, что жилье вернут, если недвижимость не удастся реализовать, а банк, выдавший ипотеку, откажется принимать ее в счет уплаты долга.

Читайте так же:
Договор найма жилого помещения с двумя собственниками

Кстати, со сделки по продаже ипотечной недвижимости на торгах банк сможет получить всего 80% вырученных денег. Остальная часть средств пойдет на удовлетворение требований других кредиторов.

Последствия процедуры банкротства при ипотеке

Ипотека при банкротстве физического лица: что будет с квартирой №2Банкротство физических лиц при наличии ипотеки будет иметь такие же последствия, как и стандартная процедура. Лицо, признанное финансово несостоятельным, столкнется со следующими ограничениями.

  1. После реализации имущества вследствие банкротства в течение 5 лет будет невозможно взять кредит, не оповестив банки о произошедшей процедуре.
  2. В течение 5 лет после получения официального статуса банкрота нельзя повторно подать заявление на аналогичную процедуру.
  3. В течение 5 лет после реализации ипотечного имущества банкрота должнику запрещается занимать должности в инвестиционных и страховых организациях.
  4. В течение следующих 3 лет после банкротства не получится устроиться на руководящую должность или числиться учредителем организации.
  5. На протяжении 10 лет после процедуры банкрот не сможет управлять кредитными организациями.

Чтобы не усугублять последствия, важно соблюдать закон. Если должник попытается утаить факты, провести фиктивные сделки или фальсифицировать документы, то у него будут серьезные проблемы. А вот тщательно следить за процессом банкротства просто необходимо.

Как сохранить ипотечное жилье: советы опытных юристов

Ипотека при банкротстве физического лица — это не обязательно приговор для жилья. Не стоит дожидаться, пока банк подаст на банкротство. Эксперты советуют пойти на опережение, если позволяет материальное положение. В таком случае у вас больше шансов сохранить жилье.

Ипотека при банкротстве физического лица: что будет с квартирой №3

Вот что еще нужно знать лицам, претерпевающим процедуру банкротства, если у них имеется ипотечное жилье:

  • если банк не успевает в течение 2 месяцев со дня объявления о банкротстве должника подать заявление на вступление в реестр кредиторов, то он уже не сможет забрать жилье;
  • если квартира куплена по военной ипотеке, то при банкротстве супруги владельца забирать жилье не имеют права;
  • если в ипотеку вложен материнский капитал, то в случае банкротства сумма полностью сгорит.

Если жилье сохранить не удалось, то к вопросу приобретения нового можно подойти с умом. Например, можно купить на торгах квартиры со скидкой 50-70% для себя или начать собственный бизнес, даже не располагая огромной суммой денег.

Обучение прибыльному бизнесу с минимальными вложениями

К нам часто обращаются люди, которые хотят что-то купить на торгах, но не знают, с чего начинать. Тема банкротства и реализации имущества обросла мифами и домыслами. Из-за недоверия многие отказываются от уникальной возможности приобрести активы намного дешевле.

Все эти мифы мы с коллегами развенчаем на нашем мастер-классе.
Чтобы не быть голословными, приведем примеры из личного опыта, покажем кейсы обычных людей, которые уже зарабатывают вторую зарплату с торгов.

Также мы дадим вам формулу доктора Ватсона — стратегию, с помощью которой даже новичок может покупать на торгах объекты без вложений. Чтобы принять бесплатное участие в мастер-классе, запишитесь на него в форме на странице.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

«ОБРАТНАЯ СИЛА» СДЕЛКИ?

О том, «чистая» квартира или нет, покупатель узнает из выписки из государственного реестра прав. Стоит такая выписка около 100 рублей и является необходимой при совершении сделки купли-продажи.

Читайте так же:
Вычет на детей разведенным родителям

Также «чистоту» продаваемой недвижимости проверяет нотариус, если вы к нему обратились, а если вы все же совершаете незаконную сделку с банкротом, то ее просто не зарегистрируют в ЕГРП.

«В регистрирующий орган направляется информация о банкротстве, — продолжает Чернов. — К тому же не уверен, что данная мошенническая схема с недвижимостью физлиц-банкротов получит большое распространение. Она совсем не простая в исполнении. Сейчас намного легче и проще мошенники используют схему с частичной вменяемостью, справками из психдиспансера и так далее. Так что масштабной угрозы для рынка недвижимости с принятием закона о банкротстве физлиц не появилось».

А если человек объявил себя банкротом через год или два? Живете вы себе спокойно в новой квартире, а тут вдруг приходят судебные приставы и на вашу квартиру накладывают арест.

«Сделка расторгается, если банкрот заведомо выводил имущество на подставных лиц, — объясняет Мария Баст. — А если вы добросовестный приобретатель, на вас это не должно распространяться. Другое дело, что вам придется ходить по судам и доказывать, что вы банкроту не друг и не сват, нашли объявление о продаже квартиры случайно и вовсе не были с банкротом в сговоре».

Ограничения на этапе реализации

Если на стадии реструктуризации договоренность между должником и кредиторами не достигнута или отменена судом, начинается процедура реализации имущества, а сам должник официально объявляется банкротом. Это приводит к введению в действие следующей группы ограничений, к числу которых относятся:

  • передача управляющему банковских карт;
  • запрет на открытие или закрытие лицевых счетов;
  • запрет на распоряжение деньгами на счетах и депозитах;
  • запрет на любые действия с имуществом вне зависимости от его стоимости;
  • запрет на возврат долгов или исполнения иных обязательств по отношению к должнику – все подобные действия осуществляются исключительно перед управляющим.

Банкроту разрешается получать и распоряжаться половиной заработной платы или других постоянных доходов (пенсия, пособия). Допускается увеличение этой суммы при наличии иждивенцев.

Что нам удалось сделать в итоге

Первоначально, мы пресекли «самодеятельность» управляющего по «незаконной» реализации имущества и даже привлекли его к дисциплинарной ответственности.

Затем, занялись защитой от оспаривания сделок клиента, но здесь все оказалось не так-то просто. Дело в том, что если ты должник, то нельзя просто взять и раздать, продать или подарить свое имущество, иначе это может нанести вред кредиторам. Каждая сделка должника, должна иметь экономическое и правовое обоснование. То есть, в принципе, закон не запрещает должнику распоряжаться своим имуществом, но не во вред кредиторам. Подробнее читайте здесь — Как сохранить имущество при личном банкротстве.

Удалось отстоять сделки купли-продажи двух небольших квартир (2). Здесь мы доказали, что наша клиентка действовала добросовестно и не в ущерб кредиторам.

К сожалению, сделка по дарению участка с домиком (1), была оспорена еще до нашего включения в дело, и имущество ушло в конкурсную массу. Как и сделка по дарению долей в большой квартире (3) — на момент обращения к нам, эта сделка так же уже была оспорена. Но, что бы сохранить это имущество за клиенткой, мы решили этот вопрос по-иному и исключили квартиру (3) из конкурсной массы, как единственное жилье должника и его семьи.

Читайте так же:
Как узаконить пристройку к старому дому

В итоге, из всего имущества, в конкурсную массу попал только дачный участок (1). Который, кстати говоря, так и не был реализован с торгов и остался в собственности клиентки.

Конечно, в этом деле, все было намного сложнее, чем изложено выше, пришлось собирать доказательства, обосновывать позицию и даже вызывать свидетелей. Поэтому, те кто любит замороченный юридический язык и хотят почитать подробнее, могут посмотреть здесь – определение Арбитражного суда по делу Дело № А48–1315/2016 .

Недостатки

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Судебные разбирательства предыдущего владельца

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги. К примеры, бывшие собственники не оплачивали ЖКХ, а обслуживающие организации отключили электроэнергию, газ, отопление и пр. Чтобы старые долги были списаны, новому собственнику потребуется немало времени, чтобы разобраться с управляющими компаниями или обратиться в суд.

Прописанные жильцы

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Покупка муниципального помещения

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Скрытое обременение

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота. К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион. В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Состояние помещения

Обычно провести осмотр объекта недвижимости перед аукционом невозможно, то есть потенциальные покупатели не могут оценить его состояние перед покупкой. Впоследствии может быть обнаружено, что в квартире нет дверей, сантехники, плиты, имеется плесень и прочие недостатки.

Риски покупки жилья с торгов

Таким образом, рассмотрены потенциальные риски покупателя при покупке квартиры у банка, муниципалитета или коммерческой организации. Данный вариант приобретения жилья может повлечь множество последствий, о возможности появления которых следует задуматься заблаговременно.

Читайте так же:
Акт о пролитии квартиры образец

Защити себя сам

Юристы советуют при покупке недвижимости на вторичном рынке учитывать риск возможного банкротства продавца и проверять его досконально. Рустам Батыров рекомендует провести тщательную проверку продавца по электронным ресурсам на предмет наличия возбужденных в отношении его процедур банкротства (газета «Коммерсантъ», Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Картотека арбитражных дел), исполнительных производств (сайт службы судебных приставов), желательна также проверка наличия судебных дел с его участием в качестве ответчика по открытым судебным базам мировых судей и судов общей юрисдикции (по территориальной подведомственности). Также можно попросить продавца предоставить какое-либо документальное подтверждение отсутствия просроченных долгов. Разумеется, необходимо исключить указание в договоре заниженной стоимости.

Однако Олег Сухов считает, что не на все ресурсы можно рассчитывать в полном объеме. «В картотеке арбитражных дел на сайтах арбитражных судов, картотеке судов общей юрисдикции в системе «ГАС правосудие» информация о делах представлена не в полном объеме — примерно на 65%. Она обновляется спустя некоторое время и не всегда в срок,— утверждает он.— Доказательствами совершения сделки являются договор, расписка и свидетельство о праве собственности, которое впоследствии получает покупатель, зарегистрировав переход права собственности в Росреестре. Давность составления расписки может подтвердить техническая экспертиза, поэтому на нее как доказательство опираться тоже можно».

При решении вопроса о добросовестности покупателя суд будет учитывать его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Защитить интересы покупателей может и страхование титула (риск потери права собственности на объект недвижимости). Но, как объясняет Ольга Боровикова, начальник отдела методологии и андеррайтинга титула управления комплексного ипотечного страхования компании «Альфа Страхование», поскольку судебная практика по таким сделкам с физическими лицами, признанными банкротами, отсутствует, большинство страховщиков заняли выжидательную позицию: либо ограничивают страховое покрытие, либо полностью исключают основания, по которым сделка может быть признана недействительной по новому закону, а кто-то отказывается от титульного страхования как самостоятельного вида страхования.

«Это связано в том числе с тем, что у страховщиков ограничены инструменты оценки риска по указанным основаниям, а некоторые обстоятельства у физических лиц невозможно проверить, а непроверенные, недооцененные риски принимать на страхование не принято у страховщиков,— говорит она.— Поскольку этих рисков в отношении физических лиц ранее не существовало, их появление увеличивает вероятность наступления страхового случая, а на фоне неопределенности судебной практики, невозможности оценки количества потенциальных заявлений о признании сделок недействительными в рамках рассмотрения банкротных дел, отсутствия необходимой информации для полной оценки риска, вполне объяснимо и оправданно увеличение стоимости страховки при наличии в страховом покрытии указанных оснований».

Другими словами, если покупатель и захочет застраховать титул, он столкнется либо с отказом, либо с завышенными тарифами. Обычные тарифы составляют 0,3-0,5% в год от стоимости объекта страхования, а в данном случае могут быть увеличены в 5-10 раз.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector