Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

Комната в квартире

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

  • Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
  • Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Недвижимость как объект аренды

Договор аренды квартиры с последующим выкупом составляется в свободной форме в 3 экземплярах. В документе необходимо прописать следующие пункты:

Читайте так же:
Вопрос о наследстве квартиры

Аренда недвижимости с правом последующего выкупа

  • Описание объекта: адрес, площадь, число комнат. Важным дополнением к договору является акт приема-передачи, в котором определяется условия квартиры на момент отдачи ее в использование арендатору.
  • Переходом на право собственности становится прекращение сделки. Срок договора аренды жилья с выкупом составляет пять лет.
  • Окончательная цена, которая не будет повышаться вследствие инфляции.
  • Процедура оплаты. Для страховки сделки и внесенных платежей, целесообразно оплачивать арендные платежи через банк.
  • Кто и за чей счет будет выполнять непредвиденный ремонт, платить коммунальные платежи, дату осмотра квартиры владельцем и так далее.
  • Ответственность сторон.

Договор аренды дома с последующим выкупом составляется с теми же положениями. Нередко дома сдают в аренду с земельным участком для ведения подсобного или фермерского хозяйства. В сделке указывается адрес, площадь участка, цель использования.

Важно учесть все риски, идя на такую сделку. Во-первых, договор лучше заключать со знакомыми или родственниками, это уменьшит риск судебных разбирательств. Во-вторых, даже имея на руках выписки о том, что квартира или дом не обременены – не факт, что по окончании срока аренды, жилье останется юридически «чистым».

Структура договора аренды с последующим выкупом

Установленной формы договора аренды квартиры с последующим выкупом не существует. Но обязательные разделы необходимо включить:

  • полная характеристика помещения, ее техническое описание;
  • условия съема и внесения платы за аренду;
  • график платежей и способ оплаты;
  • полная выкупная цена недвижимости;
  • временной период соглашения;
  • ответственность сторон.

Отдельным дополнительным пунктом надо обозначить условия перехода жилплощади в собственность. Это можно сделать после окончания аренды либо раньше, если покупатель внесет оговоренную сумму за квартиру.

График платежей оговаривается сторонами. К примеру, арендатор может ежемесячно вносить плату за съем жилья и одновременно часть платы за недвижимость. А возможно, что деньги за покупку квартиры он будет вносить поквартально.

Читайте так же:
Возврат госпошлины за регистрацию права собственности

Кстати, нередко соглашение об аренде с последующим приобретением квадратных метров предлагают людям владельцы жилья в новостройках. В структуру договора могут входить такие пункты, как возможность вернуть ранее уплаченные деньги за квартиру, если по какой-то причине покупатель-арендатор передумал приобретать недвижимость или не справился с финансовой нагрузкой.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом заполняют по образцу. Такой документ представляет из себя некий гибрид:

  • соглашения о найме жилого помещения между арендатором и арендодателем;
  • договора о купли-продаже недвижимости между покупателем и продавцом.

Если стороны не договаривались вначале о возможности выкупа жилой площади, а составляли только соглашение об аренде, можно составить и позже дополнительное соглашение о выкупе. При этом часть уже уплаченных денег за съем можно пересчитать как взнос на покупку квартиры. Это редко встречается на практике, но вполне возможно.

Внимание! Образец – это основа, документ всегда можно дополнить новыми пунктами.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Есть особые нюансы при составлении договора аренды квартиры с последующим выкупом, в частности, между физическими лицами:

  • В официальном документе о сделке требуется конкретно определить право выкупа жилья арендатором. То есть должна содержаться фраза: «Арендатор вправе выкупить арендуемое помещение…».
  • Важно четко разграничить выкупную стоимость квартиры и плату за съем.
  • Следует четко прописать характеристики арендуемого помещения и того, что впоследствии будет продано.
  • Стоит зафиксировать условия передачи в собственность жилплощади после внесения всей выкупной суммы.

Важно! Выкуп жилплощади – это не обязанность, а право арендатора. Он в любой день вправе отказаться выплачивать покупную стоимость, ограничившись только платой за съем.

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Читайте так же:
Врачебная ошибка медицинский справочник

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Сайт договор-аренды.ру изначально создан для повышения правовой грамотности населения в вопросах найма и аренды. Он плавно перетек в площадку, где можно скачать бланки и образцы абсолютно бесплатно, а также изучить все тонкости и нюансы заполнения для заключения юридически чистых и прозрачных договоров, которые служат прекрасным подспорьем в будущем. Перед вами те самые бланки:

Настоятельно рекомендуется дополнительно составить акт приема-передачи квартиры, в котором прописаны нюансы передаваемой в аренду жилой недвижимости.

Это нужно, чтобы документально закрепить опись имущества (мебели и бытовой техники), находящегося в пределах квартиры, оценить состояние его износа, а также зафиксировать показания счетчиков на электроэнергию, воду и иные приборы потребления. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

Права и обязанности сторон

Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.

В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.

Читайте так же:
Доверенность пациента законному представителю

В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.

Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.

Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:

  • договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
  • обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.

Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.

Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, арендодатель должен передать квартиру в эксплуатацию не позднее 5 дней с момента заключения сделки. Этот момент должен зафиксироваться в акте передачи и приема, где должны быть указаны все технические характеристики. Если арендатор к этому моменту не выявил каких-либо существенных технических недостатков, то при позднем выявлении арендодатель не несет за них ответственность.

Арендатор обязуется использовать квартиру только по прямому назначению – жить в ней. Право субаренды исключается.

Если в течение срока соглашения потребуется произвести ремонтные работы и иные меры по улучшению состоянию квартиры, то арендатор может их реализовать на свое усмотрение. Но если арендатор решит произвести перепланировку квартиры, тогда необходимо письменное соглашение арендодателя.

Расходы по техническому обслуживанию и оплате коммунальных благ возлагаются на арендатора.

Читайте так же:
Генеральная доверенность на дом и землю

Образец бланка договора с последующим правом перехода можно найти в конце этого материала. Можно его скачать и использовать в собственных интересах.

Что должно быть прописано в соглашении?

Составление договорного акта предусматривает только письменную форму. Количество копий должно быть не меньше трех. Внешне документ представляет собой классический договор найма с некоторыми элементами купчей. Регистрация такого соглашения производится лишь в тот момент, когда осуществляется переход права владения от арендодателя к арендатору и в действие вступают правила заключения сделки купли-продажи.

Аренда выкупом

Существует ряд условий и требований, которые должны выполняться сторонами при составлении соглашения. Кроме того, в соглашении требуется добавить следующие моменты:

  1. Предмет соглашения и его полное описание (адрес, площадь, количество комнат и другие технические характеристики).
  2. Участники сделки и их личные данные.
  3. Порядок расчетов по сделке и окончательная стоимость квартиры с учетом индексации.
  4. Срок действия соглашения.
  5. Условия аренды и другие моменты по желанию сторон.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

  • Стоимость дома – 600 000 р.
  • Первоначальный взнос – 120 000 р.
  • % ставка – 13% годовых
  • Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector