Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как зарегистрировать договор аренды

Как зарегистрировать договор аренды

image_news

Договоры, заключаемые между партнерами сроком на 1 год и более, необходимо в обязательном порядке регистрировать в Росреестре, а в противном случае такой договор будет ничтожным, поэтому во время спорной ситуации арендатор не сможет воспользоваться им для своей защиты.

Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?

Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой договор аренды истёк в апреле 2020 года, однако я продолжаю пользоваться участком и арендодатель не возражает. Могу ли я воспользоваться этой мерой поддержки и продлить договор без торгов?

Отвечает:

Анастасия Яковлева шортрид

Анастасия Яковлева,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Кто сможет продлить аренду в упрощенном порядке?

Продлить договор смогут арендаторы государственной и муниципальной земли, которые отвечают одновременно трем критериям:

  • договор аренды участка заключен до того, как в 2020 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
  • на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Какой порядок продления договора?

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

Читайте так же:
Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

На какой срок можно продлить аренду?

Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:

  • новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
  • новый срок не может быть больше 3-х лет.

Можно ли продлить договор, если он заключен на неопределенный срок?

Закон не запрещает арендатору воспользоваться правом на продление договора, заключенного на неопределенный срок. Эту позицию поддерживает, в частности, Минэкономразвития РФ.

Но нужно учитывать несколько важных нюансов.

Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.

Во-вторых, не все договоры аренды могут действовать в режиме неопределенного срока. Например, тот, кто приобрел право аренды публичного земельного участка на торгах, не может продлить его на неопределённый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий. Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Однако у договоров аренды государственной и муниципальной земли есть большая специфика. В большинстве случаев такие договоры заключаются на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Продлить срок такого договора без торгов по общему правилу нельзя. Его можно возобновить на неопределенный срок, только если он заключен до того, как торги стали обязательными (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Арендатор пытался продлить договор аренды лесного участка.

Суд отказал в иске, отметив следующее:

  • ч. 2 ст. 74.1 Лесного кодекса не позволяет изменять условия договоров аренды лесных участков, в том числе условия о сроке;
  • то, что арендодатель после истечения срока действия договора начислял арендную плату, а арендатор ее платил, не означает, что договор продлен на неопределенный срок;
  • арендатор просто платил за фактическое пользование лесным участком. Согласно ст. 622 ГК РФ в случае невозврата или несвоевременного возврата имущества арендодатель вправе потребовать арендную плату за все время просрочки.
Читайте так же:
Договор о материальной ответственности кассира 2022

Постановление 14ААС от 19.01.2021 по делу № А05-6824/2020

Таким образом, если спор о продлении договора на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ дойдет до суда, арендатор должен быть готов к тому, что суд проверит:

  • не истек ли срок действия договора на момент подачи заявления о его продлении,
  • если первоначальный срок действия договора истек, можно ли его продлить на неопределенный срок (Постановление 18ААС от 03.12.2020 по делу № А34-8215/2020).

Продлить договор аренды на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не получится, если:

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Если в договоре нет указания на сроки аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Такое условие содержит Гражданский кодекс в статье 610. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону (как минимум за три месяца до окончания аренды).

оформление дарственной на дом с участком

Договор может предусматривать и иные сроки для предупреждения о прекращении арендного договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения.

Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: его необязательно регистрировать в Росреестре, а стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

Документы

В соответствии с п.1 ст. 18 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» главным документом, на основании которого будет вноситься соответствующая запись в ЕГРН, является заявление о наложении обременения в связи со сдачей квартиры в аренду. Оно подготавливается сторонами сделки. Данный документ имеет единую унифицированную форму, утвержденную на законодательном уровне. Образец можно найти в Приложении № 1 к Приказу МЭР РФ от 08.12.2015 года № 920.

Читайте так же:
Вернем деньги за страховку по кредиту

Помимо заявления, также нужно будет подготовить дополнительный пакет бумаг, куда входит:

  • доверенность от заявителя (если от его лица действует представитель);
  • копия договора аренды;
  • документы, подтверждающие право арендодателя на передачу имущества во временное пользование другому лицу (например, договор купли-продажи квартиры, выписка из ЕГРН и др.);
  • квитанция о внесении государственной пошлины;
  • паспорта арендодателя и арендатора;
  • учредительные документы стороны сделки, являющейся юридическим лицом.

Процедура регистрации договора аренды

Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).

Какова процедура государственной регистрации?

  1. Необходимые документы :
    • Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
    • Договор найма жилого помещения (договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования).
    • Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
    • Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя).
    • Документ об уплате государственной пошлины.
    • Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя — физического лица действовать от его имени, если от имени заявителя — физического лица действует его представитель.
  2. Уплата государственной пошлины . В соответствии с п. 1 ст. 333. 33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации, государственная пошлина равна 2 000 рублей.
  3. Обращение в отделение Росреестра или в МФЦ . После того как все документы собраны, стороны договора должны обратиться в Росреестр или в МФЦ для оказания им услуги по государственной регистрации. Срок оказания услуги – 7 дней.

Основания для приостановления оказания услуги. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

  • лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
  • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
  • право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
  • не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав и в других случаях.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. Срок приостановления зависит от самой причины.

Основания для отказа. Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Потребность в регистрации нежилого помещения или земельного участка

Как и в случае с квартирой, участникам сделки, касающейся аренды нежилого помещения или здания также необходимо регистрировать договор, если он заключается на срок от одного года. Этот документ, содержащий правила, условия пользования должен быть составлен в обычном письменном виде и подписан двумя сторонами. Обязательным пунктом в договоре является указание размера арендной платы.

Еще стоит не забыть о регистрации дополнительных соглашений к договору. Ведь там указывают информацию о различных изменениях в плане арендной платы либо других положений. Но регистрация документа, который содержит положения и условия аренды нежилого помещения на неопределенный срок не потребуется.

Государственный орган, который занимается регистрацией договоров аренды, называется Росреестром. Тут записывают все необходимые сведенья в ЕГРП. После чего выдается соответствующая выписка.

Многие деловые люди часто не знают, надо ли регистрировать договор аренды, заключенный с целью обезопасить арендодателя земельного участка. Такая процедура является обязательной, если часть территории будет находиться в пользовании некоторых граждан больше одного года. Таким образом, законодательные инстанции предусмотрели государственную регистрацию, чтобы защитить права граждан в случае возникновения спорных вопросов.

Ключевые тезисы стандарта ФСБУ 25/2018

В завершение отметим важные тезисы, которые помогут понять суть стандарта и начать планировать работу по новым правилам.
Федеральный стандарт бухгалтерской отчетности 25/2018:

  1. применяется при арендных отношениях обязательно с 2022 года, добровольно — с настоящего времени;
  2. распространяется на конкретный договор, а не на всю организацию;
  3. имеет отношение только к бухгалтерскому учету;
  4. требует ретроспективного пересчета при отражении изменений в учетной политике;
  5. вводит новое понятие «объект учета аренды»;
  6. предполагает послабления для организаций, которые ведут учет упрощенным способом.

В статье представлены общие базовые положения по новому Федеральному стандарту 25/2018. Многие вопросы требуют детальной проработки: дисконтирование, амортизация права пользования активом, признание инвестиции в аренду и оценка ее стоимости, начисление арендных платежей, раскрытие информации в отчетности участниками договора аренды, классификация предмета аренды у арендодателя и варианты ведения учета у арендатора. Кроме того, в настоящее время для отражения операций по учету в соответствии с новым стандартом не установлено никаких новых счетов.

Тот факт, что стандарт обязателен к применению лишь с отчетности за 2022 год, не должен вводить в заблуждение. Анализировать информацию, обучать персонал, делать первые шаги по изменению учетной политики нужно уже сейчас.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector