Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности сделки дарения доли квартиры между близкими родственниками с изменениями 2021 года

Текст договора не предусматривает определения конкретной доли квартиры, достаточно сведений об ее площади и характеристики всего имущества в целом.

Требования к доли в квартиры при ее дарении

По требованиям закона на 2019 год к договору дарения между близкими родственниками не требуется обязательного приложения согласия прочих собственников на отчуждение доли квартиры. Также нет необходимости и в уведомлении иных совладельцев квартиры.

Не обязателен и процесс по предварительному выделению отчуждаемой доли в натуральной форме.

Тем не менее, в случае, когда доля дарителя в праве общей собственности не определена, это обязывает его к прохождению процедуры по выделению доли.

Размер доли устанавливается исходя из оснований приобретения общего имущества и внесенных каждым участником изменений и улучшений за период владения.

При отсутствии преимуществ одного из совладельцев при выделении доли права признаются равными. Кроме того, не имеет значения, какие мотивы побудили участника общей собственности требовать определения принадлежащей ему доли.

Как передать родственнику долю в квартире в дар

Право на выдел доли в натуре имеет любой из участников общей собственности, даже при наличии двух собственников с равными долями.

Ничтожным считается договор дарения предмета, не имеющего конкретных данных для идентификации. Также нельзя обещать подарить долю квартиры после своей смерти.

Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?

В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.

Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.

Как оформить договор дарения квартиры

Если договор дарения – идеальный вариант для вас, то особое внимание следует уделить оформлению. По общему правилу, Гражданский кодекс требует простую письменную форму и госрегистрацию. В случае дарения доли в квартире форма договора будет нотариальной, т.е. требуется заверение нотариусом.

Ключевой момент – не забыть уведомить государство о том, что имущество передано. Не стоит с этим затягивать. Почему это важно? Эта процедура дает гарантию наличия прав, так как запись в ЕГРН – ваше доказательство о наличии права. Зарегистрируют и проверят само соглашение, а также факт перехода права.

Читайте так же:
Лишение водительских прав за долги

За действия государства установлена госпошлина, квитанцию об оплате которой требуется предоставить вместе с договором. Размер госпошлины не зависит от степени родства участников сделки и составляет 2000 руб.

Учтите, что при нотариальном заверении договора вам предстоит заплатить и за его труд.

Все документы для оформления и договор дарения квартиры в трех экземплярах надо предоставить в Росреестр. Удобнее всего сделать это через МФЦ. Через 7 рабочих дней стороны договора получат на руки по одному договору. Один экземпляр остается в Росреестре.

В каких случаях можно унаследовать подаренную квартиру

Когда даритель умер до передачи права собственности, то его жилплощадь будут наследовать все наследники по закону. Но что же делать, когда умирает сам одаряемый? Здесь может быть два варианта.

Жилье в собственность не было оформлено

Если квартира не была оформлена в собственность одаряемого, то дарственная считается ничтожной, ведь дарить некому. Значит, жилплощадь так и остается в собственности дарителя, который вправе подарить ее кому-то другому или распорядиться ею любым способом в пределах, установленных законом.

Право собственности перешло одаряемому при его жизни

Если переданная в дар квартира была оформлена в собственность в Росреестре еще при жизни получателя, то он стал новым собственником со всеми вытекающими правами на недвижимость. То есть на вопрос, как наследуется дарственная квартира в случае смерти одаряемого, можно ответить так: квартира наследуется на общих основаниях по закону или по завещанию, при его наличии.

Когда есть завещание, жилплощадь переходит тому человеку, который в нем указан. Однако в этом случае должны быть учтены лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве. К ним относятся:

  • иждивенцы наследодателя;
  • нетрудоспособные супруги;
  • дети с инвалидностью.

Если по какой-то причине они остались в стороне, то их права могут быть восстановлены в судебном порядке.

При наследовании дарственной квартиры по закону на нее имеют право наследники первой очереди, то есть супруги и дети покойного. Только при их отсутствии или отказе от наследства очередь переходит к внукам, племянникам и так далее по очередности, схема которой представлена ниже.

Читайте так же:
Как уберечь машину от судебных приставов, чтоб ее не забрали?

Преимущества и недостатки договора дарения

Как уже говорилось выше, данную сделку в основном заключают родственники. В частности, если договор дарения был заключен между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от обязанности выплаты налогов. Т.е. в этом случае договор дарения обходится дешевле. Но в других случаях налог выплачивать нужно. Именно поэтому сделку лучше заключать между родственниками.

Еще одним преимуществом данной сделки является то, что имущество, которое было подарено, не считается совместно нажитым. Соответственно, при разводе супругов данное имущество не подлежит разделу. При продаже имущества одаряемым письменное согласие его супруги тоже не требуется.

Что же касается недостатков договора дарения, то их несколько. В частности, если одаряемый продаст имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он должен заплатить сумму налога в размере 13% от суммы продаваемого имущества.

Кроме того для заключения договора дарения требуется собрать более большой перечень документов. Например, если договор заключается между близкими родственниками, то они должны предъявить документы, свидетельствующие о наличии родственной связи.

Кроме того права одаряемого могут быть ущемлены, так как законодательство предусматривает возможность отмены дарения. Конечно, с целью защиты своего права он может предъявить иск в суд, но на практике данный вид споров в большинстве случаев разрешается в пользу дарителя.

Форма договора

Соглашение о передаче подарка может быть заключено в устной форме (ст. 574 ГК РФ ), если:

  1. Даритель является физическим лицом.
  2. Передаваемое имущество стоит не дороже 3000 р.
  3. Сделка является реальной — совершаемой в момент передачи подарка.

Основа договора дарения – это обоюдное стремление двух сторон соглашения совершить безвозмездную передачу какого-либо имущества от одной стороны другой.

Устная форма не подлежит заверению у нотариуса, в чем и заключается разница между дарением и дарственной. Письменная форма сделки обязательна в следующих случаях:

  1. Дарение осуществляется юридическим лицом.
  2. Стоимость подарка составляет более 3000 р.
  3. Стороны заключают консенсуальный договор, исполнение которого откладывается на неопределенный срок в будущем.
  4. Объектом сделки является недвижимое имущество.

ВС разбирался в деле должника, который все раздарил

ВС разбирался в деле должника, который все раздарил

С июня по октябрь 2016-го Елена Хайкис заключила семь однотипных договоров дарения. По ним она передала своей матери машину, земельный участок в Томской области, несколько нежилых помещений (целиком или в долях) и трехкомнатную квартиру в Томске. Через три года АС Томской области признал Хайкис банкротом (дело № А67-1997/2019). Финуправляющий Римма Губкина начала анализировать сделки должника, и ей показались сомнительными договоры дарения. Она решила их оспорить, настаивая, что сделки причинили вред кредиторам. В итоге Губкиной удалось добиться признания недействительными шести договоров. Три инстанции решили, что все подаренное имущество надо вернуть в конкурсную массу.

Читайте так же:
Коротко о наследственном отказе и возложении

Но в разбирательстве о продаже квартиры все пошло иначе. Там Хайкис, как и в других спорах, возражала, что у нее есть и другие активы, которых хватит для расчета с кредиторами: это мажоритарные доли в обществах «Счастье есть», «Радуга чудес» и «Розница Маркет». Группа лиц занималась розничной продажей продуктов. В подтверждение своих слов Хайкис представила отчет оценщика долей.

Но первая инстанция с ней не согласилась. Она решила, что в отчете содержатся недостоверные цифры. Суд проанализировал состояние подконтрольных должнику фирм и выяснил, что с 2015 года у компаний имеются финансовые трудности. На момент совершения сделки общества «держались на плаву» за счет кредитов, а потом обанкротились. Первая инстанция решила, что Хайкис не могла не знать об этом. Более того, в октябре 2016 года (когда безвозмездно передавала квартиру) она была поручителем по договору кредитной линии для фирмы «Счастье есть» на 29 млн руб. Эти деньги фирма выплатила, взяв еще один кредит в Сбербанке. Но рассчитаться со всеми долгами не вышло, а банк включился в реестр Хайкис. Из этого суд сделал вывод, что обязательства перед кредитором у банкрота были еще в 2016-м. В итоге первая инстанция признала сделку недействительной и обязала мать банкрота вернуть «трешку» в конкурсную массу. Апелляция с этим согласилась, а кассация заняла противоположную позицию.

АС Западно-Сибирского округа убедил представленный отчет оценщика. Суд указал, что нижестоящие инстанции пришли к неправильному выводу о недостаточности имущества. Кассация не согласилась и с версией о перекредитовании, а значит, в момент сделки обязательственных отношений с банком не было. Так решил суд и отклонил заявление финуправляющего.

Семь «подарков»

Тогда Сбербанк пожаловался в Верховный суд. Он настаивает, что выводы суда округа противоречат фактическим обстоятельствам дела и у Хайкис был прямой умысел навредить кредиторам. Это доводы заинтересовали Ивана Разумова, который передал жалобу вместе с делом на рассмотрение СКЭС и председательствовал на заседании в ВС 21 октября.

Читайте так же:
Договор доверительного управления компанией

В процессе представитель Сбербанка Надежда Сураляпкина выразила несогласие с позицией кассации, которая «исходя из тех же доказательств пришла к диаметрально противоположным выводам». Юрист подчеркнула, что должница совершила не одну сделку. За четыре месяца (с 23 июня по 26 октября 2016-го) она заключила семь однотипных договоров в пользу заинтересованных лиц. «Она «вывела» фактически все, что было ликвидным», — указала Сураляпкина. Причем остальные шесть договоров суды трех инстанций уже признали недействительными. Представителя удивило то, что по идентичным сделкам суд округа пришел к одним выводам, а относительно дарения квартиры занял другую позицию.

Как напомнила Сураляпкина, сам ВС неоднократно говорил, что стремление одарить родственника не должно иметь приоритет над удовлетворением требований кредиторов. «Поведение должника направлено на так называемое «комфортное банкротство». Отчуждение жилых помещений и какого-то недвижимого имущества свидетельствует о злоупотреблении правом», — заключила юрист.

Разные обязательства

«Мы согласны со всеми доводами, которые сейчас огласил Сбербанк и написал в своей жалобе. И мне известна позиция ВС о дарении должниками своего имущества», — начала Анастасия Белянко, которая представляла интересы Хайкис. В случаях об оспаривании сделок должника, по ее словам, важно опередить, были ли на момент сделки кредиторы, которым можно было навредить.

Юрист подтвердила, что все семь сделок совершены в 2016 году. Тогда у группы лиц была открыта кредитная линия. Но основной заемщик ее закрыл в конце 2016 года. То есть обязательства прекратились. В 2017-м группа компаний открыла новую линую и тоже закрыла ее в конце года, а в 2018 еще раз. По последнему займу компании исполняли обязательства до декабря. Потом бизнес не справился с конкуренцией на рынке, и начались финансовые трудности.

Фирмы не могли перекредитовываться (как указали первая инстанция и апелляция), уверяла Белянко. Группе лиц открывали именно кредитные линии на год. То есть компании сначала гасили обязательства по предыдущей линии, и только потом им открывали новую. К тому же если бы Сбербанк понимал, что кредитор не отвечает по обязательствам 2016 года, то он бы не предоставлял ему новые кредиты.

Читайте так же:
Как оформить землю под гаражом в собственность

Белянко настаивала, что в их случае обязательства перед кредитором не сохранились. Обязательства, не исполненные перед Сбербанком, возникли именно в 2018-м. «Я считаю, что Сбербанк воспользовался ситуацией, потому он всегда кредитовал общества», — сказала Белянко.

Личные причины для вывода активов

После этого слово взяла сама Хайкис. «Я человек, и моя жизнь такая, какая она есть», — начала должница. Она рассказала, что изначально бизнесом владел ее супруг, но он стал жертвой жестокой расправы. По заказу злоумышленники нанесли ему серьезные увечья, после чего он скончался в 2013 году (организатора и исполнителя осудили. — Прим. ред.). После этого группу компаний возглавила его вдова. А на выплаченную страховку (20 млн руб.) купила различное имущество.

— Так как не «посадили» заказчика, я понимала, что так могут поступить и со мной. Ведь бизнес развивался дальше. И я приняла для себя единственно правильное на тот момент решение — сохранить наследство моего сына, — объяснила Хайкис.

Чтобы «спасти» активы, она подарила их своей матери. По соглашению она должна была потом передать их сыну Хайкис. Та убеждала «тройку», что это была единственная цель вывода активов, она не планировала причинить вред кредиторам. Должница признала, что совершила ошибки как управленец и довела общества до банкротства.

— Меня нужно судить как руководителя, но не забирать наследство моего сына, который своего отца даже не помнит. Это все, что от него осталось. А если хотите, забирайте, но тогда верните мужа, — эмоционально заключила Хайкис.

Вопросов после этого у коллегии не возникло, и она удалилась в совещательную комнату. Выйдя из нее, Разумов озвучил решение «тройки»: постановление кассации отменить и оставить в силе акты первой инстанции и апелляции. Матери банкрота придется вернуть «подарок» в конкурсную массу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector