Mactube.ru

Рекламные материалы
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

Какие существую риски при заключении договора долевого участия в строительстве?

  • ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Как долевое строительство регламентируется законом?

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

  • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
  • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Читайте так же:
Куда подать апелляцию на решение мособлсуда

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
  • Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Существенные условия договора

Под существенными условиями следует понимать те пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Закон не обязывает застройщика придерживаться стандартной формы соглашения, однако рекомендует пользоваться образцом, который предлагается в интернете или у нотариуса.

Чтение документов

На самом деле, важно, чтобы в документе присутствовало всего лишь пять основным пунктов. В качестве существенных условий соглашения можно указать следующие:

  1. Предмет соглашения – квартира, которая передается дольщику после погашения всех взятых им финансовых обязательств. Необходимо четко прописать все параметры жилого помещения, включая адрес, этаж, площадь и другие характеристики.
  2. Точная дата передачи объекта покупателю. Это пункт наиболее важен, поскольку именно с этого дня начинает считаться неустойка за просрочку. Рекомендуется не допускать в соглашении неточных формулировок относительно даты и исключить пункты о возможном переносе срока без согласования с покупателем.
  3. Стоимость жилья. Стороны сделки должны достигнуть итоговой договоренности о стоимости объекта и указать данный показатель в соглашении. Кроме того, необходимо вписать порядок погашения долга и сроки внесения платежей.
  4. Гарантии застройщика – это пункт, в котором строительная организация гарантирует обслуживание постройки в течение 5 лет и на два года дает гарантию относительно работы всех инженерных коммуникаций.
  5. Условия страхования ответственности. Здесь строительная фирма может выбрать три варианта – договор поручительства, страховка по ДДУ или вступление в ОВС. Страхование оформляется на 2 года больше, чем основное соглашение.
Читайте так же:
Какие должности относятся к государственным служащим

Условия

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПеред заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

  • подробное описание объекта;
  • конкретный срок сдачи;
  • перечислены методы обеспечения обязательств;
  • условия внесения изменений в договор;
  • указание количества сдачи госкомиссии;
  • сроки на устранение недочетов;
  • сведения об управлении зданием;
  • цена и срок оформления в собственность.

Так как договор имеет единую для всех дольщиков форму, вряд ли кому-то удастся внести в нее изменения. Поэтому, если есть пункты, которые вызывают подозрения, следует по ним проконсультироваться со специалистами или отказаться от объекта.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

Особое внимание следует уделить и договору страхования.

Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону "Об участии в долевом строительстве", застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ "Инфралекс" Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Читайте так же:
Кто работает замдиректором фирмы

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК "Павлова и партнеры". Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА "Юков и партнёры". Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Читайте так же:
Какой судья выносит судебный приказ

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы "Линия Права" Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Читайте так же:
Кому перечислят материнский капитал если брали займ

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Чего опасаться при составлении договора?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

инвестиционный кредит

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100%. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи. Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector