Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Покупка квартиры в строящемся объекте

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

Как заключается договор дду

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект. Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Читайте так же:
Деньги в наследство по завещанию

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

Регистрация договора дду

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Читайте так же:
Банк подал в суд на взыскание задолженности

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год; ;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Необходимые документы

ЭЦП дает возможность подписать все бланки и формы, связанные с совершением сделки. Вот перечень обязательных документов для подписания ДДУ электронной подписью:

  • соглашение, подписанное с застройщиком;
  • копия паспорта заявителя с отметкой о семейном положении;
  • нотариальное согласие супруга / супруги;
  • заявление о госрегистрации в Росреестр.

Это лишь незначительный перечень бланков, для подписания которых используется электронная подпись. Оформить ЭЦП помогут сотрудники банка, либо вы можете ее заказать сами через удостоверяющие центры.

Размер страхования, риски

Порядок страхования договора ДДУ дает строительной компании возможность выбора. Можно заключить договор на весь объект сразу, а можно застраховать каждую квартиру отдельно. Чаще всего строители используют второй вариант, он более удобный.

Стоимость на услуги определяется в зависимости от выбора страховщика:

  1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
  2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.
Читайте так же:
Куда пожаловаться президенту путину

Страховка ДДУ – главный документ, который защищает гражданина от потери финансовых средств. Обстоятельства, при которых дольщик попадает под определение «страховой случай» следующие:

  • застройщик нарушает сроки, предусмотренные в договоре ДДУ;
  • случай продажи квартиры два раза;
  • повышение цены квадратного метра жилплощади;
  • уничтожение всего объекта;
  • остановка строительства по причине замораживания строительства.

Не относятся к страховым рискам:

  • деятельность, которая ведется без лицензии;
  • не оформлено право собственности на землю;
  • нарушены условия ДДУ одной из сторон;
  • прекращены работы по предписанию надзорных органов.

Проверить данные относительно надежности каждого застройщика можно на специальном сайте.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Читайте так же:
Вознаграждения финансового управляющего за одну процедуру банкротства

С какими явными рисками мы столкнулись при анализе типового договора ПИК?

Общей проблемой для типовых договоров от Группы ПИК является то, что его невозможно редактировать. Подписывается только та форма, которая предложена застройщиком. То есть, вы либо соглашаетесь на продиктованные условия либо выбираете другого застройщика. Однако как я уже сказал выше, договор нейтрален и в целом может быть принят покупателем.

01. О возможных рисках банкротства организации-продавца. И как следствие о риске признания купли-продажи квартиры недействительной.

Продажа организацией любого имущества сопряжено с тем, что такая сделка может быть признана недействительной ещё в течение 3 лет после её заключения. Все потому, что законодательство о банкротстве позволяет оспаривать разного рода подозрительные сделки проблемной компании. В статье 61.2 Закона о банкротстве прямо называются условия для оспаривания. По этой причине мы обязаны оценивать продавца на предмет того, имеются ли у него признаки банкротства.

Продавцом квартиры в типовом договоре ПИК, который мы проверяли, указано общество с ограниченной ответственностью »Мортон-РСО» (ОГРН 1037739781200, ИНН 7714192290). Компания с долгой историей. Создана она 19 сентября 2000 года и её уставной капитал составляет сейчас 300 000 рублей.

Анализ открытых баз данных о судебных разбирательствах показывает, что организация является частым участником судебных разбирательств. В основном споры в связи с участием граждан в долевом строительстве. Также распространены споры о защите прав потребителей и прочие жилищные споры. Всего мы обнаружили при грубом подсчете 1032 спора по состоянию на 08 августа 2020 года (ниже скрин).

Если изучить бухгалтерскую отчетность и финансовый анализ компании, то такие сведения нельзя назвать оптимистичными. С ними вы можете ознакомиться здесь.

Типовой договор ПИК

На скине вы видите, что найдено 1032 спора в судах общей юрисдикции. Это без учета арбитражных дел. Сайт: https://www.mos-gorsud.ru/search

Читайте так же:
Как правильно составить договор аренды земли

Потому даже беглый взгляд на ситуацию оставляет у нас вопросы о реальном будущем организации-продавца. Следовательно, нельзя утверждать, что ООО »Мортон-РСО» окажется надежной организацией на ближайшие три года.

Как проверить договор долевого участия?

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата. Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности. Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector