Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как заключать договор аренды квартиры; инструкция

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Ключи и договор

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором

Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.

Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу — но только в пользование, а не в полное владение.

Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:

  1. Арендодатель . Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
  2. Арендатор. Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.

Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.

Это — неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.

Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон — неважно, являются они физическими или юридическими лицами:

  1. Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре . Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду. Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.
  2. Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя. В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.
  3. Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки. Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону. Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.
  4. Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем. Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.
  5. Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества. Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.
  6. Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду. Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.
  7. Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
  8. Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге. Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.
Читайте так же:
Деятельность не облагаемая налогом

Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ — или это делает за них нотариус.

Сравнение

Чтобы выяснить, в чем их особенность, стоит провести их сравнение по основным параметрам. В его ходе будет рассмотрено множество важных нюансов, и выяснено, какие выгоды может принести один и другой вид – поскольку есть случаи, в которых можно либо нанять жильё как обычный гражданин, либо арендовать его как юридическое – и важно, какие преимущества удастся получить, выбрав первый и второй вариант.

Что общего?

Оба договора призваны выполнять одну и ту же функцию, то есть регулировать правовые отношения между владельцем квартир и арендующим лицом, которое таким образом временно пытается решить свой жилищный вопрос. Это краеугольное сходство предопределяет, что они схожи по большей части параметров, которые и не требуется перечислять, напротив, как раз отличия будут состоять в отдельных нюансах, и их перечислить будет необходимо.

Каковы отличия?

При схожих функциях, они различаются по законодательному наполнению:

  • Договор найма фиксирует сделку между гражданами, аренда – с участием юридических лиц.
  • Для первого одностороннее расторжение допускается только через суд. Для прекращения аренды же допустимо одностороннее решение и без вмешательства суда, если появились основания, фигурирующие непосредственно в соглашении, либо установленные ГК.
  • Аренда всегда регистрируется в Росреестре, а наём длительностью менее года регистрировать не нужно.

Как видно, главным отличием является предоставляемый сторонам объём прав: договор найма обеспечивает большую законодательную защиту нанимателю, а при аренде обеспечиваются равные права.

«Баланс сил» сторон можно менять, внося в текст дополнительные пункты, но основа будет именно такой – здесь также стоит предостеречь от чрезмерного изменения: не все права можно сократить, некоторые из них защищены законом, и при их нарушении соглашение будет признано недействительным. Вместе с тем привлечение грамотного юриста позволит установить систему ограничений, оставаясь в рамках законодательства, и чувствовать себя надёжно защищённым.

Читайте так же:
Льгота на налог на имущество при ипотеке

Отличие договора аренды от договора найма

Как составлять договор

Как составлять договор

Текст договора должен содержать описание объекта, точное и не подлежащее двоякому чтению. Требуется учесть отличия найма от аренды, а также без ошибок записать личные сведения об участниках юридической сделки. Договор можно писать в произвольной форме, предпочтительно заполнять от руки распечатанный бланк. Документ не может содержать помарок и зачеркиваний, подписи ставят сами участники или законные представители.

Договор должен подкрепляться актом приема-передачи имущества и описью, подписанные сторонами соглашения. Поскольку действие договора длительное, могут возникнуть новые условия, которые вписываются при возникновении в дополнительный договор. Обязательно пишется порядок оплаты помещения, размер платежей и способ перечисления. Договор обязательно должен включать пункт о досрочном или одностороннем расторжении договора аренды или найма квартиры. Какие в данном случае требуются компенсации со стороны инициатора досрочного освобождения территории.

Пункт, отображающий права и обязанности сторон, может включать информацию о штрафах и взысканиях для нарушителя соглашения. Квартирант несет материальную ответственность за полученное в пользование оборудование, бытовую технику и мебель квартиры. Подписывая опись имущества и акт приема, гражданин подтверждает свое согласие с возможным погашением ущерба. Нельзя забывать, что конфликтные ситуации и споры участников процедуры рассматриваются судом. Чем подробней будет составлен договор аренды или договор найма квартиры, тем меньше может возникнуть противоречий.

Если речь идет о долгосрочном соглашении, например, по аренде нежилого помещения, то рекомендуется показать проект юристу. Консультация не займет много времени, но поможет избежать сложных и двусмысленных положений. Договор может иметь указания на допустимые улучшения площади, без согласования с владельцем изменять облик имущества нельзя. При возникновении форс-мажорных обстоятельств стороны должны действовать по прописанному порядку.

Например, на предупреждение о разрыве договора найма или аренды сторонам предоставляется определенный срок в 1 месяц. Указание о размере оплаты за проживание обязательно должно присутствовать в договоре. Включение коммунальных платежей или отдельная оплата должны быть записаны и строго соблюдаться плательщиком. Независимо от отличия найма от аренды помещения, в обоих видах соглашения обязательно должны отмечаться показания приборов учета. Эти контрольные цифры отражаются в документе и от них продолжается отсчет платежей.

Читайте так же:
Кто платит налог на рекламу

Как составлять договор

Страховой депозит в обоих случаях берется, как правило, в двойной месячной оплате. Каждый договор имеет свои уникальные особенности, поэтому участники могут составить особые условия к стандартному виду соглашения.

Например, стоит упомянуть частые случаи:

  • разрешение на приезд и временное проживание родственников;
  • нахождение в помещении домашних животных;
  • запрет или разрешение на курение;
  • регламент посещения квартиры владельцем.

Для временных жильцов важное значение имеет регистрация по месту проживания. По правилам, жить без временной прописки можно до 90 дней, затем может последовать штраф для собственника и жильца. Временная регистрация не дает право на обладание жилой площадью, но обязательна для учета миграции граждан.

При рождении ребенка, он автоматически прописывается к одному из родителей без разрешения собственника квартиры. Узнать правила аренды или найма следует обеим сторонам до заключения договора и передачи денежных средств.

Договор аренды (найма) квартиры. Нужен ли он наймодателю

Многие предпочитают сдавать жильё без документального оформления, чтобы не платить налоги и не брать на себя обязательств. Если арендодатель работает «в черную», то договор фиксирует факт такой деятельности и создает риски привлечения к налоговой ответственности. И все-таки, тщательно взвесив «за» и «против», прихожу к выводу, что договор все равно необходим. Даже если не платить налоги.

Чем договор аренды квартиры полезен собственнику
Польза No1. Ответственность квартиранта за сохранность имущества

Собственник пускает чужих людей в свою квартиру с мебелью, техникой и ремонтом. Если что-то пропадет, квартиранты зальют соседей, или их кошка обдерет обои, без документов будет трудно доказать, что:

  • эти люди в квартире действительно жили;
  • пропавшие вещи действительно были;
  • до заселения обои были целы.
Польза №2. Фиксация срока найма позволяет выселить квартирантов через суд

Такая необходимость возникает очень редко, но ни от чего нельзя зарекаться. Логика «нет договора — выселить легко» не работает. Судья обязательно начнет разбираться, какими были истинные договоренности сторон относительно пользования помещением, и факт найма жилья все равно установит.

Если у собственника не окажется бумажки, определяющей срок проживания, суд может применить п. 1 ст. 683 ГК РФ, и решить, что срок найма равен пяти годам. И вот тогда выселить нанимателя будет действительно трудно, даже если он почти не платит (ст. 687 ГК РФ).

Польза No3. Договор позволяет на законном основании удержать залог (страховой депозит, обеспечительный платеж и т. п.)

Залогом часто называют сумму, которую квартиросъемщик передает при вселении, и которая подлежит возврату в момент выезда, если имущество цело, и нет долгов.

Читайте так же:
Как получить налоговый вычет если не работаешь

Многие рассуждают так: «Я беру залог, если что-то сломают, просто удержу деньги. Зачем мне какие-то бумажки?» Между тем, право на удержание денег в счет возмещения причиненного вреда должно быть подтверждено документально: нельзя присвоить чужие деньги без доказательств наличия долга.

Польза No4. С документами легче найти адекватного квартиранта

Арендаторы тоже боятся сделки, ведь они обычно платят вперед. Мало, кто согласится передать деньги постороннему человеку вообще без бумажки.

Чем договор аренды (найма) опасен для собственника

Разберем типичные опасения и реальные риски.

Опасение No1. «А вдруг наниматель сообщит в налоговую, что я сдаю жилье, а налоги не плачу»

Это, конечно, возможно. И налоги, разумеется, платить нужно. Но излишне паниковать не стоит. Надо понимать, что срок подачи налоговой декларации за текущий год наступает только в следующем году. На вопрос проверяющего вы просто ответите, что собирались подать декларацию, но срок еще не подошел. Правда подать действительно придется. Настоящие проблемы с налоговой может создать только тот наниматель, который живет в квартире уже давно по одному договору. Правда, с такими людьми конфликты возникают реже, чем с новыми арендаторами.
Кстати, если наниматель все-таки захочет напакостить наймодателю, всегда сможет сделать это и без договора, ведь есть и другие доказательства найма квартиры (электронная переписка, перевод денег на карту, оплата коммуналки, расписки о получении платежей). Что делать, если неприятность уже случилось, разберем в следующих материалах.

Опасение No2. «А вдруг он пропишется в квартире, показав соглашение»

Не «пропишется». Регистрация по месту пребывания (временная «прописка»), и тем более регистрация по месту жительства возможны только по заявлению собственника жилого помещения с согласия других зарегистрированных граждан.

Опасение No3. «С договором труднее выселить»

Наоборот, легче. Об этом я писала выше. Главное, делайте соглашение краткосрочным и грамотным.

Заключать договор или нет — решать собственнику, но профессиональные участники рынка аренды жилья ВСЕГДА оформляют отношения документами, а уж они блюдут собственные права.

Что должно быть в документах для защиты интересов наймодателя

Совет №1: Делайте приложение к договору аренды (найма) с кратким описанием дорогостоящего имущества и состояния ремонта.

Совет №2. Фиксируйте дату фактического заезда, а не просто дату, когда заселение ДОЛЖНО состояться. Можно сделать акт приема-передачи или просто на своем экземпляре договора написать, что ключи переданы, и наниматель вселился в такой-то день. И дать ему расписаться.

Совет №3 . Указывайте в тексте полный список вселяемых лиц, у всех проверьте и сфотографируйте паспорта. Отметьте, что другие граждане могут жить в квартире только с предварительного письменного согласия собственника. Иначе вместо тихой семейной пары рискуете получить толпу родственников.

Совет №4 . Обязательно пишите срок найма, даже если точно не знаете, сколько времени наниматель проживет в квартире, иначе договор найма будет считаться заключенным на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК). Срок указывайте до 6 месяцев. Если планируете сдавать дольше, лучше по истечении полугода просто перезаключить договор. Дело в том, что права наймодателя, заключившего долгосрочный договор, серьезно ограничены законом (п. 2 ст. 683 ГК).

Читайте так же:
Как переоформить квартиру с мужа на жену

Обязанности нанимателя.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить своевременно плату, а также если договором не предусмотрено иное, то коммунальные платежи.

Замена нанимателя в договоре найма может быть произведена с согласия наймодателя, а также лиц проживающих с ним.

В случае смерти нанимателя или его выбытия договор найма продолжает действовать, нанимателем становится лицо, которое проживало с умершим нанимателем с согласия всех проживающих. Если такого согласия не достигнуто, то проживающие в жилом помещения лица будут считаться сонанемателями.

Поднаем жилого помещения может производиться в случае если договор найма заключен на срок более одного года (если иное не предусмотрено договором). Заключение такого договора допускается только с согласия наймодателя, при этом, ответственность несет по прежнему наниматель помещения.

Должны быть соблюдены условия о норме площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 04.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector