Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор субаренды земельного участка — имущество из «вторых рук»

Договор субаренды земельного участка — имущество из «вторых рук»

Воробьёв Кирилл Андреевич

Субаренда — сложное, кропотливое мероприятие. Нужно достичь согласия с контрагентом, учесть интересы и не нарушить права собственника, соблюсти требования закона. Малейшее упущение, и сделка будет признана недействительной, субарендатор «пойдет на улицу», а арендатору придется серьезно раскошелиться.

Законодательство

Участки сельхозназначения относятся к недвижимым объектам. Они являются предметом гражданского права, а сделки с ними регулируются положениями главы 34 ГК РФ. Договоры аренды и субаренды не должны противоречить друг другу. Оба документа оформляются в соответствие с:

    ,
  • нормами Земельного кодекса РФ,
  • наработанной судебной практикой.

Как оформить субаренду земли?

Сторонами, подписавшими субарендное соглашение, будут являться первоначальный арендатор и субъект, берущий землю в пользование. Арендатор за вознаграждение должен передать второй стороне сделки указанный земельный объект для временного использования. Данная юридическая сделка представляет собой двойную аренду.

субаренда земли

Договор сроком более одного календарного года требуется зарегистрировать в Росреестре. Он вступает в законную силу с даты регистрации. Если он не будет зарегистрирован, то он будет считаться недействительным.

Договор на срок менее года можно не регистрировать. Он вступает в юридическую силу с даты подписания. Для того чтоб он имел юридическую силу, на документе должны стоять подписи обоих сторон.

Письмо

Заключение субаренды должно быть согласовано с собственником земельного надела. Формально он должен дать согласие на передачу права пользования его имуществом иной стороне сделки. Оформить разрешение можно двумя способами: заранее прописать возможность последующей передачи в основном договоре или составить отдельное соглашение.

Чем грозит оформление субаренду земли?

При совершении любой сделки возникают гражданские риски, поэтому документ должен быть составлен с учетом всех возможных обстоятельств:

Читайте так же:
Какой огнетушитель должен быть в машине согласно пдд 2022
РискРешение
Арендатор окажется недобросовестным и не имеет на руках согласие основного собственника.Оформление письменного согласия собственника на последующую передачу.
Субарендатор окажется недобросовестным или неплатежеспособным, не своевременно вносит плату за пользование участкомРегистрация сделки в Росреестре, что позволит взыскать просроченные платежи.
Порча имущества, имеющегося на участке.Оформление акта передачи участка с указанием имеющегося на нем имущества.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

  1. Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
  2. Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
  3. Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

  • Пользоваться землей только согласно ее назначению;
  • Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
  • Не допускается сдача земли в субаренду;
  • Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
  • Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
  • Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.

Составление договора

Подписание договора субаренды земли

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

Читайте так же:
Какая семья считается малоимущей в 2022 году

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

Если срок аренды более года – уплачивается государственная пошлина, а сам договор требует обязательной регистрации в подразделении Росгосрегистрации. Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя. Оба они должны быть зарегистрированы.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

  • характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
  • наличие строений или зданий на участке;
  • номер и дата заключения основного документа на аренду;
  • целевая направленность использования земли;
  • права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

  • договор начинает действовать с момента его подписания;
  • субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Наиболее важным является пункт «Права и обязанности сторон».

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

  • целевая направленность;
  • ограничения в использовании;
  • условие сохранности качества предмета договора;
  • порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Условия предоставления помещения в субаренду

Соглашение заключается при участии 3 сторон: собственника недвижимости, нанимателя первой очереди и субарендатора (поднанимателя). Владельцу имущества необходимо представить разрешение на заключение сделки. Без такового согласия она не будет считаться действительной. Разрешение может быть предусмотрено в договоре первой очереди либо представлено отдельным актом.

Субарендодатель – это лицо, которое ранее взяло имущество во временное пользование, и предоставляет его поднанимателю. Важно понимать, что по умолчанию наниматель не может распоряжаться недвижимостью, а только пользоваться ею. Право распоряжения предоставляется собственником.

Читайте так же:
Дискриминация в сфере труда – принцип запрета в трудовом праве

Субарендатор – это лицо, получающее имущество по вторичному договору. Наниматель второй очереди обладает теми же правами, что и арендодатель, за исключением некоторых особенностей (см. ниже).

Стороны договора субаренды составляют между собой письменное соглашение, что определено ст. 651 и 674 ГК РФ (поскольку Закон отдельно не регламентирует особенности поднайма, то в данном случае следует придерживаться норм, установленных ГК РФ для обычной аренды).

Существующие риски, ограничения права пользования, сроки субаренды

Риски существуют для всех сторон сделки.

Так, собственник, должным образом не осведомленный передачей права пользования третьему лицу, или при неправильно составленном договоре может получить ухудшение состояния надела.

Арендатор, не взимающий предоплату, может остаться без денег, соответственно, это затруднит взаиморасчеты с владельцем. Он потеряет доход и на период поиска нового субарендатора. Поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре авансовую систему оплаты стоимости земельного участка.

Последний субъект – принимающий для пользования участок может лишиться его в случае отсутствия согласия владельца.

Хотя при изучении первоначального договора следует обратить внимание на договоренности между собственником и арендатором. Когда такая возможность предусмотрена, тогда вопросов по передаче прав пользования возникнуть не должно.

Государственной регистрации подлежат сделки, который оформляются на срок более 1 года. Предприниматели, да и физические лица стремятся заключать подобные договоры на срок 11 месяцев. В Налоговом кодексе предусмотрено, что такой вид деятельности, как аренда или наём при условии долгосрочности договора признается предпринимательством и требует оплаты налога на прибыль в казну государства. Чтоб избежать таких последствий со стороны налогообложения, арендаторы стремятся уменьшить период действия договора, но при этом предусмотреть пролонгацию его действия.

Правило по срокам в отношении земель из муниципального или государственного фонда предусматривает очень длительные отношения – 49 лет (на некоторые категории наделов – не превышает трех лет). Но это не касается субаренды, арендатор не должен выходить за пределы общего срока, на протяжении которого дозволено пользоваться участком основному арендатору.

Читайте так же:
Как правильно поступить если тебя обманули мошенники

Фото 4

Следует обратить внимание, что цепочка субъектов вне зависимости от первоначального владельца идентична.

Срок действия договора субаренды земельного участка

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если соглашение об аренде заключено на новый срок, следует подписать новый документ, подтверждающий право арендатора передавать надел третьему лицу.

Если образец договора аренды и образец договора субаренды земельного участка предусматривают симметричные условия о продлении срока действия, то подписания новых соглашений не требуется. Обратите внимание: если срок сделки превысит один год, ее нужно будет зарегистрировать.

Досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды земельного участка. В таком случае субарендатор может арендовать имущество, которое снимал у посредника, на условиях, соответствующих условиям прекращенного соглашения (статья 618 ГК РФ).

Приложения к договору субаренды земельного участка

При заключении сделки могут понадобиться:

  • описание объекта;
  • график арендных платежей;
  • кадастровый паспорт земли и здания, которое на ней находится;
  • свидетельство о государственной регистрации (или выписка из ЕГРН – для объектов, право собственности на которые зарегистрировано с 01 января 2017 г.).

Также при подписании образца договора субаренды земельного участка в 2021 году вам могут понадобиться: дополнительное соглашение, акт приема-передачи, счет, протокол разногласий и их согласования. Перечисленные приложения можно составить с помощью нашего онлайн-сервиса.

Чтобы скачать договор субаренды земельного участка, ответьте на вопросы опросного листа и заполните шаблон индивидуальными данными.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector