Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рефинансирование ипотеки с целью приобретения нового жилья

Рефинансирование ипотеки с целью приобретения нового жилья

Добрый день! В одной из наших предыдущих статей мы начали разговор о таком сложном и востребованном вопросе, как рефинансирование ипотеки. Как вы помните, причин для перекредитования ипотечной ссуды может быть множество — все зависит от конкретной ситуации. Сегодня речь пойдет об особенностях и деталях одного из видов рефинансирования, когда конечной целью операции является приобретение более дорогого жилья, чем то, которое является залогом по ипотеке.

Как показывает практика, именно эта цель является одной из самых распространенных среди добросовестных и платежеспособных клиентов банков.

Практические примеры

Как нам всем известно, практика постепенного улучшения жилищных условий весьма распространена среди наших сограждан. Средняя заработная плата по России такова, что за более-менее адекватный промежуток времени накопить на жилье практически невозможно. Более того, накопления обесцениваются гораздо быстрее, чем удается собрать деньги на жилье, а стоимость квартир растет непропорционально быстро. Поэтому многие россияне покупают вначале дешевое жилье (комнаты в коммунальных квартирах, общежитиях), копят деньги, реализуют имеющуюся недвижимость и покупают уже квартиры и так далее. Такая многоступенчатая схема дает реальную возможность за несколько лет стать владельцем приличного комфортного жилья. Оговоримся: разумеется, речь идет о людях со стабильным доходом не ниже среднего.

Однако сейчас банки предлагают похожую схему, которая делает жизнь будущих владельцев жилья еще проще: рефинансирование ипотечных кредитов с целью приобретения более дорогой недвижимости. Такой способ решает многие проблемы, связанные с инфляцией, невозможностью накопить средства и зачастую является единственной реальной возможностью улучшить жилищные условия.

Приведем примеры ситуаций, о которых говорилось выше.

Ситуация 1

Мужчина 25 лет имеет постоянный доход 50 тысяч рублей в месяц. Он оформляет ипотечный кредит и приобретает квартиру за 2 миллиона рублей (первоначальный взнос 10%, сумма кредита 1,8 миллиона рублей). Срок кредита 20 лет, процентная ставка 11,5%, ежемесячный платеж 19200 рублей. Через 5 лет после оформления кредита он вступает в брак и хочет улучшить жилищные условия, приобретая в ипотеку комнатную квартиру за 4,5 миллиона рублей (супруга выступает в качестве созаемщика). При этом имеющееся у него жилье (нынешняя цена 2,2 миллиона) предполагается продать и полученные средства использовать в качестве первоначального взноса по кредиту.

Ситуация 2

Женщина 30 лет имеет доход 30 тысяч рублей и оформляет ипотечный кредит на покупку недорогой однокомнатной квартиры за 1,5 миллиона рублей (первоначальный взнос 300 тысяч рублей, сумма кредита 1,2 миллиона). Срок кредита 30 лет, ставка 11%, ежемесячный взнос 11500 рублей. Через 3 года она меняет работу, за счет чего ежемесячный доход увеличивается с 30 до 60 тысяч рублей. Наша героиня имеет возможность делать более крупные платежи и хочет приобрести в ипотеку квартиру в хорошем районе за 3 миллиона рублей.

Как мы видим, в каждом случае речь идет о заемщиках со стабильным доходом, который позволяет им выплачивать кредиты без просрочек и добросовестно. Однако доход не столь высок, чтобы позволить заемщикам легко накопить разницу между стоимостями квартир и в результате не пользоваться услугами ипотечного кредитования.

Взгляд заемщика

Для заемщиков рефинансирование ипотеки с целью приобретения более дорогого жилья очень удобно и привлекательно по ряду параметров. Рассмотрим, каковы плюсы такого решения для клиента банка:

  • нет необходимости производить большие накопления, как в случае, если происходит продажа одной недвижимости и приобретение новой с компенсацией разницы за счет собственных средств;
  • стоимость имеющегося жилья может служить в качестве первоначального взноса по кредиту;
  • имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она служит дополнительным источником дохода (к примеру, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю стоимость приобретаемого жилья, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего ссуду банка;
  • заемщик получает шанс приобрести более комфортное жилье в короткие сроки (рассмотрение заявки обычно занимает таким образом, есть возможность приобрести понравившуюся квартиру на наиболее выгодных условиях;
  • есть возможность использования по новому кредиту материнского капитала либо государственных субсидий (например, в тех случаях, когда расширение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как мы знаем, многие из субсидий не распространяются на ранее оформленные кредиты — их можно использовать только по вновь оформленным ссудам, а кредиты на рефинансирование по сути являются новыми ссудами.
Читайте так же:
Как правильно уволить с работы сотрудника без его желания

Однако есть у такого решения заемщика и минусы, рассмотрим их подробнее:

  • разумеется, переплата — один из основных минусов любого кредита, в том числе ссуд на рефинансирование. Стоит помнить, что после рефинансирования кредита и переезда в новое жилье заемщик продолжает делать выплаты по кредиту, кроме того, они значительно увеличиваются (так как возросла сумма кредита);
  • условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже действующему. Если заемщик ранее оформил кредит на льготных условиях (со сниженной процентной ставкой, без страхования жизни, на длительный срок, например — как постоянный заемщик банка, участник зарплатного проекта, сотрудник и т.д.), то после рефинансирования все эти льготы исчезнут — условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать самыми привлекательными, ставки по таким ссудам средние или немного выше средних;
  • накладные расходы тоже можно отнести к минусам кредитов на рефинансирование. Заемщику придется оплатить расходы на регистрацию договора ипотеки и переоформление залога, застраховать приобретаемую квартиру, переоформить страховку на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), оплатить стоимость независимой оценки недвижимости;
  • сроки кредита в результате рефинансирования также могут измениться, а за счет этого — и размер ежемесячного платежа может несоизмеримо увеличиться. Во-первых, в разных банках разные условия кредитования, в том числе и максимальный срок ссуды; во-вторых, стоит помнить о максимальном возрасте заемщика на момент окончания договора. К примеру, вы в возрасте 35 лет взяли ипотечный кредит на 25 лет, и в банке есть ограничения по сроку кредитования (возраст не более 60 лет на момент окончания договора). Через 5 лет вы решили рефинансировать кредит в другом банке, где действует ограничение по возрасту до 55 лет и купить более дорогую квартиру. Очевидно, что в этом случае вы сможете оформить кредит только на 15 лет (именно столько остается до возраста).

Взгляд банка

С точки зрения банка, рефинансирующего ипотечные ссуды, такая цель рефинансирования, как приобретение более дорогого жилья, привлекательна со всех точек зрения. Более того — нам не удалось выяснить даже одного минуса такой операции для кредитного учреждения (возможно, за исключением довольно сложной процедуры переоформления и рефинансирования, для которой нужны достаточно опытные и компетентные сотрудники). Можно сказать, что такое рефинансирование — самое выгодное и предпочтительное для банка. Его часто предлагают своим клиентам даже те финансовые учреждения, которые не специализируются на рефинансировании — в качестве особых условий ипотечного договора. Перечислим положительные стороны перекредитования такого рода для банка:

  • увеличение числа клиентов банка за счет добросовестных и проверенных заемщиков, имеющих стабильный высокий доход;
  • рост кредитного портфеля (ипотечные кредиты, особенно рефинансированные с целью приобретения другого жилья, отличаются крупными суммами и большими сроками) и доходов банка;
  • упрощена оценка заемщика, так как он имеет кредитную историю и доказал свою платежеспособность.
Читайте так же:
Вступление в наследство после смерти

Таким образом, банки охотно идут на перекредитование ссуд с целью приобретения другого жилья и предлагают своим клиентам наиболее привлекательные условия по таким кредитам.

Две схемы кредитования

Стоит заметить, что существует две основных схемы, которые подразумевают, когда говорят о рефинансировании ипотеки и приобретении новой недвижимости. Их отличие состоит в действиях, которые производятся с имеющейся в собственности квартирой: будет ли она передана в залог по новому кредиту либо реализована.

Первая схема основана на том, что имеющаяся в собственности квартира будет продана и полученные средства будут направлены на внесение первоначального взноса по кредиту. Опишем основные этапы такой процедуры:

  • оформление ипотечного кредита на приобретение квартиры А;
  • уплата долга по кредиту в течение некоторого промежутка времени (обычно — несколько лет) без просрочек и штрафов;
  • решение о приобретении более дорогой квартиры Б с использованием механизма рефинансирования ипотеки;
  • поиск банка, предлагающего требующуюся схему рефинансирования;
  • получение решения по кредиту на рефинансирование ипотеки;
  • поиск покупателей для реализации квартиры А в сроки, которые действует решение по кредиту;
  • заключение кредитного договора на рефинансирование ипотечного кредита (учитывающего последующий залог квартиры Б);
  • получение части средств и погашение долга в первом банке;
  • вывод квартиры А из-под залога, ее реализация. Расторжение кредитного договора в первом банке;
  • внесение полученных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б (в той сумме, которая предусмотрена договором);
  • приобретение квартиры, оформление необходимых документов, регистрация договора залога;
  • получение остальных средств по договору ипотеки, окончательный расчет с продавцом;
  • оформление страховки на квартиру Б, завершение остальных формальностей;
  • уплата долга по кредиту.

Вторая схема немного сложнее, так как она предусматривает, что квартира А не будет реализовываться, а будет использована в качестве залога по новому кредиту. Таким образом, по кредиту на квартиру Б в залоге будет обе квартиры, и заемщик останется собственником и нового, и старого жилья. Рассмотрим основные этапы такого процесса:

  • оформление ипотечного кредита на квартиру А;
  • уплата долга по кредиту без просрочек и штрафов;
  • решение о приобретении квартиры Б;
  • поиск банка, предлагающего нужную схему рефинансирования;
  • получение решения по кредиту на рефинансирование ипотеки;
  • заключение договора на рефинансирование (учитывающего последующий залог квартир А и Б);
  • получение части средств и погашение долга в первом банке;
  • вывод квартиры А из-под залога;
  • оформление залога на квартиру А в новом банке, переоформление договора страхования;
  • получение части средств по ипотечному договору на внесение первоначального платежа;
  • внесение первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б;
  • приобретение квартиры, оформление необходимых документов, регистрация договора залога;
  • получение остальных средств по договору ипотеки, окончательный расчет с продавцом;
  • оформление страховки на квартиру Б, завершение остальных формальностей;
  • уплата долга по кредиту.

Как мы видим, разобраться в схеме перекредитования ипотеки, даже в таких сложных случаях, сможет любой человек. Разумеется, банки могут вносить корректировки в схемы или даже менять местами некоторые этапы, но основные шаги остаются неизменными. Заметим, что многие банки могут предлагать рефинансирование такого рода производить в 2 этапа: вначале происходит рефинансирование кредита, затем — оформление ипотечного договора. Таким образом, будет оформлено 2 кредитных договора.

Читайте так же:
Как просчитать выплату компенсации отпуска при увольнении

Какие банки рефинансируют ипотеку

Как бы нам ни хотелось проиллюстрировать сказанное практическими примера, стоит признать, что каждый ипотечный кредит, а тем более кредит на рефинансирование — довольно-таки индивидуальная процедура, учитывающая множество нюансов. Кроме того, в каждом городе и регионе действуют свои расценки на оформление и регистрацию необходимых документов, а каждый банк работает только с аккредитованными страховыми и оценочными компаниями, которых в России великое множество. Таким образом, дать хотя бы примерные сведения о сроках каждого этапа рассмотрения и общей переплате по кредитам мы, к сожалению, не сможем. Вместо этого предлагаем вашему вниманию наиболее востребованные банковские программы, касающиеся рефинансирования ипотечных кредитов.

Сегодня мы поговорим об условиях программы рефинансирования ипотечных кредитов, которую предлагает один из самых крупных российских банков — Банк Уралсиб.

Почему плательщики вынуждены переоформлять ипотеку

Процедура переоформления осуществляется в соответствии с законом «Об ипотеке».

Обычно плательщики переписывают ипотечную квартиру на другого человека в связи с материальными трудностями. Сбербанк может предложить рефинансирование ипотечного кредита, взятого в другом банке. В таком случае клиент может продолжать вносить средства, но на более выгодных условиях: низкий уровень процентной ставки и маленькие суммы ежемесячных взносов.

Переоформить ипотечную квартиру можно после договоренности с банком-кредитором. Для начала подается заявка, в которой указано конкретное основание для переоформления. Банк рассматривает запрос, анализирует его, принимает решение и сообщает о нем. Сбербанк может как одобрить заявку, так и отклонить ее.

Если клиенты банка переходят в иные финансовые компании для рефинансирования уже имеющегося кредита, они имеют право переписать ипотеку на другого человека. При реструктурировании ипотеки заемщики продолжают исполнять банковские обязанности самостоятельно, так как Сбербанк предлагает минимальный уровень процентной ставки.

Рассмотрим подробнее возможные причины переоформления ипотеки.

переоформление ипотеки

Развод

Обычно, когда супруги разводятся, квартира остается одному из них. Если ипотеку продолжает выплачивать человек, который больше не живет в ипотечной квартире, он может переписать ее на супруга (супругу). Для этого нужно предоставить в банк свидетельство о расторжении брака и справки о доходах нового заемщика. Банк одобрит заявку.

Важно! Процедура переоформления пройдет быстро и без проблем, потому что муж или жена с самого начала автоматически числились созаемщиками.

Для начала бывшие супруги должны договориться между собой. Затем нужно собрать необходимый пакет документов (свидетельство о разводе, справку о доходах и первоначальный кредитный договор). В отделении Сбербанка пишется заявление. Оно рассматривается в течение короткого периода времени. Если сообщат о положительном результате, можно приступать к переоформлению.

Смерть текущего плательщика

Если заемщик умирает, все обязанности перед банком автоматически переходят к созаемщикам, среди которых оказываются супруг (супруга) или дети. Если наследник готов стать новым клиентом банка, то переоформление происходит сразу. Прежнего заемщика выписывают из договора.

Не всегда согласие дает банк-кредитор. Бывают случаи, когда переоформление происходит через суд. Если он одобрит такое решение, можно собирать пакет документов и предоставить их сотрудникам банка.

Читайте так же:
Взыскание валютной ипотеки

Для того чтобы переписать квартиру на другого человека после смерти основного заемщика, нужно предоставить доказательства, что будущий заемщик выплатит оставшуюся задолженность без просрочек и полностью. Также в заявлении на переоформление не рекомендуется указывать уровень дохода, если он ниже нормы. Банк может посчитать нового плательщика несостоятельным и отклонить запрос.

молодая пара

Проблемы с финансовым состоянием плательщика

Если у клиента проблемы с работой (уменьшение заработной платы или увольнение), ему не будет хватать средств для погашения кредита. В связи с этим, он может обратиться в банк и передать свои обязанности другому человеку. Здесь особое внимание будет уделяться новому претенденту на ипотеку.

Алгоритм переоформления ипотеки в связи с неплатежеспособностью:

  1. Оформление запроса в виде письменного заявления, в котором указаны конкретные причины переоформления и данные банковского счета нового заемщика.
  2. Рассмотрение запроса (до 5-ти дней).
  3. Если заявка принята, с новым заемщиком заключается сделка.

Следует отметить, что перед принятием заявления на рассмотрение Сбербанк предлагает перекредитование, если у заемщика недостаточно средств для погашения ипотеки.

Продажа при участии банка

Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.

Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.

Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).

Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.

Как оформить титульное страхование?

Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.

Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.

Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:

в документах были подделаны подписи;

во время сделки не учли права несовершеннолетних;

сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;

выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;

договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.

Стоимость титульного страхования

Страховая компания рассматривает документы и оценивает риски. На основании этого и принимается решение о стоимости услуги. В среднем страховка обходится от 0,3% до 1% от размера ипотечного кредита.

Читайте так же:
Материнский капитал при банкротстве

Документы для оформления титульного страхования

Чтобы ипотечному заемщику заключить страховку титула со страховой компанией, потребуются следующие документы:

паспорт от физлица и регистрационные документы на компанию для юрлица;

договор ипотечного кредитования;

свидетельство о браке и рождении детей.

документы на квартиру, договор дарения, завещания.

выписка из ЕГРН, заключение о стоимости квартиры от экспертов, техпаспорт.

Процедура переоформления ипотеки Процедура переоформления ипотеки

Чтобы переоформить ипотеку, выполняют следующие действия:

  1. Обращение в кредитную организацию с заявлением о невозможности продолжать обслуживать долг с обоснованием причины.
  2. Поиск покупателя, согласного с приобретением ипотечной квартиры.
  3. Сбор документов новым заемщиком-покупателем и подача на рассмотрение в кредитную организацию.
  4. Получение одобрительного вердикта (в силу того, что процесс передачи ипотечного долга встречается нечасто, данный этап может занять некоторое время, необходимое банку для принятия решения).
  5. Заключение нового соглашения на остаток суммы задолженности и заключение сделки продажи.

В силу длительности процесса переоформления важно учитывать, что пока согласуется передача прав новому владельцу, весь этот период заемщик продолжает выплачивать ежемесячные взносы.

Документы

Документы

Чтобы перевести ипотеку с передачей обязанностей новому заемщику, потребуется прохождение всей процедуры согласования заново. Основанием для рассмотрения заявки станет подача исчерпывающего пакета бумаг. Различаясь в нюансах, основной перечень представлен:

  1. Личными документами нового заемщика, его созаемщика (гражданские паспорта).
  2. Справками и выписками, подтверждающими платежеспособность человека, его доход, трудоустройство (копия трудовой, 2-НДФЛ и т. д.).
  3. Анкетой-заявлением с личными сведениями о новом заемщике.
  4. Официальным письмом с обращением аннулировать долговые обязательства действующего заемщика с возложением обязательств на нового.

Детальный список уточняется у сотрудника банка, исходя из принятого в учреждении регламента. При соответствии информации из документов, предъявляемых кредитором, требованиям процесс благополучно завершается передачей недвижимости новому владельцу с освобождением от ипотечного бремени. Впоследствии новый хозяин ипотечного жилья проходит регистрацию залогового обременения через Росреестр и получает новые документы на недвижимое имущество.

Врожденная экстравертка. Закончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москва факультет экономики, банки и банковское дело. Даю бесплатные финансовые консультации.

Спасёт ли отказ от наследства?

«Интернет-юристы» советуют такую лазейку, как невступление в наследство либо отказ. Но этот вопрос слишком сложен для того, чтобы раскрыть его в двух предложениях или абзацах и уж тем более – рекомендовать. Во-первых, отказываться придётся от всего наследства. Нельзя оставить банку только ипотечную квартиру: нужно полностью отказаться от притязаний на любое имущество.

Во-вторых, предусмотрено и фактическое вступление в наследство. То есть, если после смерти должника его родственники продолжили проживать в заложенной квартире, оплачивать коммуналку, они уже приняли на себя обязательства. Поэтому с отказом от наследства нужно быть крайне осторожным.

Заключение

Оформление ипотеки — длительный процесс, который требует тщательной подготовки. От правильности заполнения документов и полноты перечня зависит окончательное решение банка.

Райффайзенбанк предлагает различные условия кредитования для льготных категорий граждан. Приобрести жилье можно на первичном или вторичном рынке. Также есть возможность получить капитал на строительство частного жилого дома с нуля.

Рекомендуем

Приобретение строящегося или готового жилья от застройщика на условиях льготной ипотеки с господдержкой по субсидированной ставке — выгодный способ обрести свое жилье.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector