Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

  • заключаются в письменном виде;
  • в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
  • в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
  • указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
  • они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
  • данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

  • согласие застройщика на уступку;
  • указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
  • момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенности предварительного договора:

  • согласие застройщика на его заключение;
  • время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
  • внесенная сумма по договору;
  • штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

  • оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
  • бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
  • акт о передаче указанных документов.

Уступка прав по договору долевого строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

В Санкт-Петербурге больше половины нового жилья продаётся после того, как произошла переуступка прав требования. Если говорить конкретнее, то к финальной стадии строительства более 80% жилья может быть получена в результате перекупки права собственности. На долевом строительстве бизнес делает не только застройщик. С другой стороны, заключая договор на право требования, в том случае, если вы перед этим обратились к специалистам, которые запросили у цедента и проверили всю документацию, вы можете существенно сократить срок ожидания получения жилья. В СПб есть ряд организаций, которые, среди прочих услуг, предлагают услуги по урегулированию вопросов в строительстве, в том числе и по переуступке прав. Мы же специализируемся на данных вопросах, и защита прав дольщиков является для нас профильным видом деятельности. Мы проведём все необходимые проверки документации, предоставленной владельцем права на требование, расскажем вам обо всех возможных рисках, поможем и вам и продавцу с регистрацией договора. Компания «Петербургский дольщик» оказывает полный спектр юридических услуг в сегменте долевого строительства. В случае возникновения спорных ситуаций, мы защитим ваши интересы в суде. Обращаясь к нам за помощью в оформлении документов по переуступке прав требования, вы максимально обезопасите себя от негативных юридических последствий. Мы действуем в интересах дольщика. За время своей деятельности наши юристы до мелочей изучили все нюансы, связанные с переуступкой прав требования и прочими процессами, которые могут происходить в долевом строительстве. Имея этот опыт, мы можем оказывать высококвалифицированные услуги как по сопровождению сделки, так и по защите прав дольщика.

Читайте так же:
Как принять сотрудника на работу на место декретницы

ВС разъяснил, когда возможна уступка требований к банкроту после его ликвидации

Верховный Суд РФ вынес Определение № 308-ЭС19-12135 по делу о предъявлении требований должнику-банкроту, переданных по уступке уже после его ликвидации.

Обстоятельства дела

В 2011 г. ОАО «Россельхозбанк» заключило шесть договоров об открытии кредитной линии с ООО «ДжиТиЭм-Груп», во исполнение которых банк перечислил заемщику 167 млн рублей. Общество так и не вернуло банку полученный кредит.

В марте 2013 г. в отношении заемщика была возбуждена процедура банкротства. Через несколько месяцев суд признал компанию банкротом и ввел в ее отношении упрощенное конкурсное производство. Требования банка были включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом имущества. Спустя несколько лет банк уступил требование к должнику Рашиду Мишу. На дату заключения договора уступки общая сумма требований банка к должнику превысила 154 млн рублей.

В июле 2018 г. завершилось конкурсное производство в отношении «ДжиТиЭм-Груп», в следующем месяце сведения о компании были исключены из ЕГРЮЛ. В сентябре того же года Рашид Миш передал по 1/2 требований к должнику Рустаму Мешвезу и индивидуальному предпринимателю Андрею Титову. В октябре 2018 г. они обратились в суд с заявлениями о процессуальном правопреемстве. Каждый потребовал заменить банк (первоначального кредитора) на них в деле о банкротстве ООО «ДжиТиЭм-Груп». В обоснование своих требований заявители сослались на то, что замена кредитора возможна в деле о банкротстве и после завершения конкурсного производства.

Арбитражный суд прекратил производство по заявлениям граждан. Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение суда первой инстанции. Суды сочли, что все заявления и ходатайства в рамках банкротного дела рассматриваются до ликвидации должника. С момента внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника прекращаются производства по всем заявлениям и ходатайствам. Кроме того, они отметили, что переход права от Рашида Миша в пользу заявителей не мог состояться, следовательно, договор уступки требований от 21 сентября 2018 г. ничтожен.

Выводы Суда

В своих кассационных жалобах в Верховный Суд РФ Рустам Мешвез и Андрей Титов ссылались на неверное применение нижестоящими инстанциями норм права о процессуальной замене кредиторов в деле о банкротстве должника. Заявители полагали, что прекращение производства по заявлениям о процессуальном правопреемстве лишило их прав на судебную защиту своих интересов, предоставленных кредиторам по завершении конкурсного производства.

Изучив обстоятельства дела № А32-14909/2013, Верховный Суд РФ напомнил, что в соответствии с п. 4 ст. 149 Закона о банкротстве конкурсное производство завершается с внесением в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника. По общему правилу, ликвидация юрлица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

«Ввиду отсутствия субъекта правоотношений, коим являлся должник-банкрот, предъявление к нему правопритязаний лишено какого-либо смысла, так как даже при констатации судом нарушенного права восстановить его за счет несуществующего субъекта правоотношений невозможно. Поэтому разногласия, заявления, ходатайства и жалобы в деле о банкротстве рассматриваются арбитражным судом в деле о банкротстве до внесения записи о ликвидации должника в ЕГРЮЛ, а после этого производство по подобным обращениям подлежит прекращению (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 15 декабря 2004 г. № 29). Однако в том случае, если имущественные права кредитора не были восстановлены до завершения конкурсного производства и ликвидации должника, законодательство о банкротстве предоставляет кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет иных лиц», – отмечено в определении Суда.

Читайте так же:
Договор о полной индивидуальной материальной ответственности с охранником

Как пояснил Верховный Суд, в таком случае кредитор вправе обратить взыскание на имущество должника, незаконно полученное третьими лицами; привлечь контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности; взыскать убытки с конкурсного управляющего должника. «Указанные права могут быть реализованы только в том случае, если лицо имеет статус кредитора в деле о банкротстве должника, в основе которого материально-правовое требование к должнику, ранее подтвержденное в деле о банкротстве. Закон не ограничивает конкурсного кредитора в праве распоряжения своим требованием к лицам, вовлеченным в процесс банкротства должника. Более того, согласно ст. 419 ГК РФ правило о прекращении обязательств ликвидацией юридического лица не применяется, если законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо, то есть как это имеет место в Законе о банкротстве. Таким образом, и после ликвидации должника ряд обязательств нельзя считать прекращенными: с наличием неисполненного требования к должнику закон связывает возможность реализации имущественных правопритязаний кредитора к другим лицам, в том числе причинившим вред при управлении должником», – пояснил Суд.

Высшая судебная инстанция также напомнила, что кредитор не лишен правовой возможности передать принадлежащее ему требование другому лицу по сделке как в полном объеме, так и в части (п. 1 ст. 382, 384 ГК РФ). Поэтому при выбытии одной из сторон в установленном судебным актом правоотношении (например, при уступке требования) суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в своем акте. Следовательно, п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ и п. 48 Постановления Пленума № 29 в данном случае неприменимы. Ведь правопритязания кредитора сохраняются в отношении действующих правоспособных лиц, в частности контролирующих должника лиц, конкурсного управляющего должника, лиц, незаконно получивших имущество должника. Иной подход необоснованно ограничивает кредитора в реализации своих имущественных прав.

Таким образом, ВС заключил, что нижестоящие суды не имели законных оснований для прекращения производства по заявлениям Рустама Мешвеза и Андрея Титова лишь на том основании, что должник был ликвидирован. Верховный Суд также признал несостоятельным и вывод о ничтожности договора уступки требований от 21 сентября 2018 г. Как указал Суд, заявления новых владельцев требований к ликвидированному должнику по существу не рассматривались, обстоятельства уступленных требований (в том числе размер) не устанавливались судами, доводы и доказательства заявителей не проверялись. В связи с этим Верховный Суд отменил акты нижестоящих судов, вернув дело на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию.

Читайте так же:
Мед кннижка оформление образец

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы ВС РФ

Адвокат, партнер Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал обоснованными выводы Верховного Суда. «Позиция относительно возможности процессуального правопреемства после завершения процедуры банкротства не является новой. Так, в августе 2019 г. Верховный Суд РФ рассмотрел аналогичный спор только в отношении должника в лице физлица (Определение ВС РФ от 5 августа 2019 г. № 308-ЭС17-21032). В указанном деле кредитор обратился в дело о банкротстве с заявлением о процессуальном правопреемстве уже после освобождения гражданина от исполнения требований кредиторов, и Суд признал это возможным, указав на особый статус конкурсного кредитора и наличие у него прав, реализация которых возможна после завершения процедуры банкротства», – пояснил он.

По словам эксперта, в связи с этим позиция, изложенная в определении, не является неожиданной. «Действительно, Закон о банкротстве предоставляет конкурсным кредиторам должника (как юрлица, так и гражданина) обширный перечень прав, которые возможно реализовать после завершения всех применяемых в деле о банкротстве процедур (например, распределить обнаруженное имущество должника, взыскать убытки с управляющего, привлечь контролирующих лиц к субсидиарной ответственности и др.)», – отметил Антон Макейчук.

Юрист юридической фирмы ART DE LEX Роман Прокофьев также согласился с выводами Суда. «Во-первых, комментируемое определение является логическим продолжением вынесенного ранее Определения от 5 августа 2019 г. № 308-ЭС17-21032 (2,3), в котором вопрос о включении нового кредитора по уступке требования был решен аналогичным образом с разницей лишь в том, что суд рассматривал дело о банкротстве физического лица. Во-вторых, как представляется, уступка права требования к уже ликвидированному в конкурсном производстве должнику является достаточно неординарным действием, следовательно, рассмотрение обстоятельств заключения подобных соглашений на предмет злоупотреблений со стороны кредиторов должно происходить под контролем арбитражного суда», – отметил он.

В-третьих, по словам Романа Прокофьева, позиция ВС РФ еще раз подтверждает правильность исправленной в Законе о банкротстве неточности. «Ранее в ст. 10 этого Закона говорилось о субсидиарной ответственности в том числе должника, что являлось необоснованным и могло провоцировать суды на совершение ошибки, которая в рассматриваемом деле была допущена нижестоящими судами. Дело в том, что субсидиарная ответственность распространяется не на должника, а на лиц, его контролировавших, причинивших вред кредиторам. В действующей редакции глава III.2 Закона о банкротстве не содержит указаний на ответственность самого должника», – резюмировал юрист.

Адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский считает, что рассмотренный ВС РФ спор вряд ли можно назвать распространенным, но выводы Суда интересны. «Верховный Суд прямо указал, что процессуальные права кредитора могут существовать и тогда, когда материально-правовое требование к должнику прекратилось. В чем-то этот вывод уже следовал из закона, позволяющего предъявлять требования о привлечении к ответственности контролирующих должника лиц и после окончания процедур банкротства. Однако в данном судебном акте особенно рельефно разделены права, возникшие из материального требования, и специальные полномочия кредиторов при банкротстве. Несмотря на то что уступка первых явно фиктивна (требование к ликвидированному лицу заведомо не имеет ценности), договор цессии все равно действует в части передачи прав, связанных со статусом кредитора в деле о банкротстве», – пояснил он.

Читайте так же:
Дискриминация в сфере труда – принцип запрета в трудовом праве

По словам эксперта, в подобной ситуации у Экономколлегии ВС имелось два варианта решения. «Первый избран ею – допустить замену конкурсного кредитора в рамках завершенного дела о банкротстве, второй – отказать в замене в рамках этого дела, но указать на право предъявления отдельного иска. Исходя из ст. 61.19 Закона о банкротстве, кажется более правильным второй вариант, поскольку требования кредиторов, не заявленные до завершения конкурсного производства, рассматриваются вне рамок дела о банкротстве. В данном случае коллегия ВС РФ указала на необходимость установления правопреемства именно в деле о банкротстве, понимая, что после этого притязания правопреемника кредитора могут быть рассмотрены лишь в другом деле. Вероятно, такой подход связан с не раскрытыми в мотивировочной части определения представлениями об особом статусе конкурсного кредитора (отличном от статуса кредитора), приобрести который можно лишь в рамках дела о банкротстве», – подытожил Илья Лясковский.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

расчет арендной платы за участок

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Если срок аренды превышает 5 лет, то необязательно получать согласие арендодателя, но необходимо его письменно известить о планируемой переуступке.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

арендная плата в договоре

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Если срок не указывается, то по умолчанию он считается равным одному году.

оформление документов при разделе имущества

Договор переуступки содержит реквизиты:

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды; (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Читайте так же:
Как писать характеристику на работника фирменном бланке или нет

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

Росреестр проверяет все данные о переуступаемом участке и выдает свидетельство о регистрации при отсутствии препятствующих факторов.

Участок без аукциона

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Некоторые особенности регистрации договора цессии

Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса. Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки. Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов сторон договора.
  2. Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
  3. Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
  4. Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
  5. Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.

Договор долевого участия

Отдельные особенности и нюансы

Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:

  • переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
  • уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
  • уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
  • уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
  • право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.

Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector