Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Проверка квартиры на чистоту

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества. Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

  1. потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
  2. возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру;
  3. потеря времени, пока вы ожидали совершения сделки.

Если вы хотите приобрести квартиру в ипотеку, провести проверку все равно необходимо. Банки, хоть и заинтересованы в юридической чистоте недвижимости, на деле подходят к этому формально, если все документы в порядке. Может получиться, что в скором времени объявится человек, у которого есть права на ваше жилье, и оспорит в суде сделку.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году на первичном рынке?

Чтобы купить квартиру на первичном рынке, нужно обратиться в отдел продаж понравившегося вам ЖК. Однако не всегда его сотрудники рассказывают все нюансы. О некоторых неприятных моментах они могут умолчать. Поэтому чтобы встреча была максимально эффективной необходимо подготовиться и предварительно собрать как можно больше информации. В интернете вы можете узнать очень многое о своем жилом комплексе и застройщике. Вот как это сделать:

1. Зайдите на сайт застройщика и узнайте, где находится его офис, есть ли городские номера телефонов, какие объекты он уже сдал и как отзываются о нем покупатели. Эта информация поможет вам понять, насколько ему можно доверять.

2. Если застройщик является юридическим лицом, информацию о нем можно найти на сайте Минюста, введя ЕДРПОУ. Так вы узнаете, когда была создана компания, кто ее учредители и какой размер уставного фонда.

3. Обязательно проверьте компанию застройщика по Единому государственному реестру судебных решений. Там зафиксированы все судебные дела, в которых он был замешан.

4. Еще один полезный и доступный сервис – это Публичная кадастровая карта Украины. На ней вы узнаете, кому принадлежит участок и каково его целевое назначение. Если в кадастре значится, что участок предназначен не для строительства многоквартирных домов, но с таким застройщиком лучше не связываться.

5. Если земля, на которой находится новостройка, находится в коммунальной собственности, но нужно проверить, кому она передана в аренду. Сделать это можно на сайте Киевского городского совета и Киевской городской администрации.

6. Зайдите на сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам и убедитесь, что жилой комплекс, в котором вы собрались купить квартиру, не относится к проблемным.

7. Изучите информацию о заинтересовавшем вас жилом комплексе на авторитетных тематических ресурсах, таких как: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua и kut.ua. Они постоянно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и обновляют данные на своих сайтах.

Как проверить квартиру перед покупкой

Собрав и проанализировав данные о застройщике и жилом комплексе, можно отправляться в отдел продаж. Идя туда, важно четко представлять список вопросов, на которые вы хотите получить ответ. Первое и самое важное, что нужно сделать на этом этапе – это попросить показать вам все документы на строительство. У застройщика должна быть:

  • Лицензия на строительные работы
  • Градостроительные условия и ограничения
  • Разрешение на строительство дома
  • Документы на землю
  • Проект жилого комплекса и его экспертиза
  • Декларация о начале проведения строительства
  • Технические условия на подключение коммуникаций
Читайте так же:
Договор аренды квартиры с техникой и мебелью

Если застройщик отказывается предоставить вам один из документов, это значит, что в нем содержится информация, которая вам не понравится. Можно попробовать получить их напрямую у соответствующих организаций. Например, градостроительные условия и ограничения можно получить по запросу в Департаменте Градостроения и архитектуры, а Технические условия на подключения дома к коммуникациям в Киевводоканале, Киевэнерго и Киевгазе. Но нужно делать отдельный запрос в каждую из этих организаций.

Второе, на что нужно обратить внимание – это договор. Прежде чем подписывать его, изучите все условия. Лучше попросить взять типовую форму домой, чтобы в спокойной обстановке просмотреть все пункты. В Украине не существует единого формата взаимодействия застройщика и покупателя, а, значит, нет и единой формы договора. Факт покупки жилья на первичном рынке может быть подтвержден инвестиционным договором, договор купли-продажи имущественных прав, уплаты паевых взносов через кооператив или долевого участия. Однако в любом из перечисленных случаев в договоре должны быть оговорены следующие моменты:

  • Указана дата введения объекта в эксплуатацию
  • Указана стоимость квартиры
  • Если оформлена рассрочка, то четко прописан график внесения платежей
  • Оговорены условия расторжения договора
  • Прописаны права и обязанности сторон

Перед тем, как подписать договор, обязательно посетите строительную площадку. Обратите внимание на то, сколько техники на ней находится и сколько людей работает. Хорошо, если у вас получится вести наблюдение на протяжении нескольких дней, а лучше недель. Если в вашем жилом комплексе есть уже сданные и заселенные дома, вы можете поговорить с его жильцами и узнать, с какими проблемами они столкнулись и как их решили.

Еще один важный момент при покупке квартиры на первичном рынке – это ее приемка. Чтобы избежать последующих расходов на ремонт, внимательно проверьте, выполнены ли все заявленные в договоре работы и насколько качественно. Что же проверять при приемке квартиры? Вот несколько моментов, на которые обязательно стоит обратить внимание:

  • Площадь квартиры должна соответствовать той, что указана в договоре.
  • В квартире должна быть организована система вентиляции.
  • Стеклопакеты должны соответствовать заявленному качеству.
  • В квартире должна быть проведена разводка системы канализации, отопления и электричества, если это предусматривалось договором.
  • Проверьте также наличие счетчиков и другого оборудования, если его установка была предусмотрена договором. Обратите внимание на качество его монтажа.

Не стесняйтесь задавать вопросы при осмотре квартиры. Вы имеете на это полное право.

Если вы обнаружили дефекты, укажите их в акте приемки-передачи и подписывайте его только после того, как застройщик полностью их устранит.

Правила проверки жилья

Что нужно проверить при покупке квартиры

До того как проверить квартиру на чистоту, нужно приложить максимум усилий, собрать всю возможную информацию по недвижимости, узнать хоть что-нибудь о проживающих там людях и соседях. Рекомендуется проверить законность права собственности, отсутствие долгов, судебных споров, ипотеки, ренты или других обременений. Следует проверить количество и возраст прописанных лиц, узнать о возможных притязаниях наследников.

Читайте так же:
Взаимодействие государства и бизнеса

Перечень документов для проверки чистоты квартиры при покупке выглядит следующим образом:

  • выписка из реестра недвижимости (ЕГРН) или оригинал свидетельства о праве собственности;
  • документы, подтверждающие приватизацию, обмен, куплю-продажу или другую форму получения жилья;
  • кадастровый и технический паспорт.

Рекомендуется получить оригиналы всех документов на жилье. При этом нужно проверить подлинность каждой бумаги, наличие соответствующих подписей и печатей, отсутствие исправлений.

Каждый документ должен быть оформлен на стандартном бланке. В случае необходимости можно попросить владельца предоставить дополнительные бумаги из Росреестра или других госорганизаций.

Информация о продавце

До того, как пробить квартиру на чистоту при покупке, следует убедиться, что владелец имеет право продавать жилье. Законодательство предоставляет такую возможность единственному владельцу квартиры или долевому собственнику. Обязательна личная встреча с этим человеком, поскольку это позволит убедиться в его физическом существовании. Информация по собственнику есть в выписке из реестра, свидетельстве на право собственности, технической документации.

Нужно учесть следующие рекомендации:

  1. Желательно не связываться с недвижимостью, которая получена по суду, поскольку в этом случае возможно обжалование судебного решения и передача квартиры другому лицу. Потраченные на покупку деньги, скорее всего, покупателю не вернут или для этого понадобится соответствующий иск.
  2. Проживание в квартире детей в возрасте до 14 или 18 лет. В таких случаях взрослые должны быть родителями или опекунами, которые представляют интересы ребенка. Продажа недвижимости разрешается только за подписью такого человека с подтверждением из органов опеки.
  3. При наличии супруги/супруга нужно встретиться с ними, посмотреть свидетельство о браке, убедиться в согласии на проведение сделки. Особенно это касается недвижимости, которую купили в браке. Но даже если продаваемое жилье появилась у одного из супругов до женитьбы, в дальнейшем возможны судебные споры.
  4. До оформления сделки из жилья должны быть все выписаны. Законодательство допускает выписку через определенный срок, который указывают в договоре. Нужно обратить внимание на возможность временной выписки лиц, которые осуждены, призваны на военную службу, находятся в учреждениях для престарелых, недееспособных или больных людей. Информация по прописке содержится в домовой книге.
  5. Никаких долгов по коммунальным платежам быть не должно. В противном случае оплачивать задолженность придется уже новому собственнику. Чтобы убедиться в оплате счетов, нужно посмотреть справку по задолженностям, платежные квитанции за последние несколько месяцев.
  6. Вся информация по судебным разбирательствам относительно покупаемой недвижимости доступна в службе судебных приставов, канцеляриях территориальных судов, выписке из госреестра.
  7. На любую перепланировку, установку котлов, монтаж дополнительных инженерных или коммуникационных сетей должно быть оформлено соответствующее разрешение. Такая информация отражается в техническом паспорте. Ответственность за незаконную перепланировку после продажи жилья ложится на нового владельца.

До того как покупать квартиру, нужно постараться узнать у участкового уполномоченного полиции о проживающих в квартире, уточнить в соответствующих организациях платежеспособность жильцов и другие подробности, которые помогут составить представление о продавце.

Оформление документов

Как проверить юридическую чистоту квартиры

После соблюдения всех формальностей по проверке недвижимости и владельца можно оформлять юридический договор сделки. Образец такого документа предоставит нотариус, который его же и заверит. Сам процесс оформления сделки предполагает предварительную договоренность с выплатой задатка (аванса), подготовку бумаг для регистрации, подачу в регистрирующие органы и получение документов на жилье.

Передача задатка (пп. 380, 381 ГК) осуществляется по обоюдной договоренности при невозможности выплатить большую сумму сразу. Все действия оформляются в письменном виде при свидетелях с получением расписки и подготовкой соответствующего договора, в котором указывают стороны, объект купли, цену, размер задатка. Такой документ, составленный в двух экземплярах, предусматривает определенную ответственность за невыполнение договоренности.

Оформление расписки происходит с указанием места и даты подписания бумаги, паспортных данных сторон, информации по сделке и размерам полученной суммы. Такой документ составляют только в одном экземпляре, который передают второй стороне. Себе покупатель может оставить только копию.

Что должен проверить покупатель в документах продавца

Паспорт

В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане, при достижении 16-ти лет, могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности

В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

  • нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);
  • Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;
  • нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Документы-основания для выдачи права собственности

По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • наследственного договора;
  • пожертвования;
  • ренты;
  • пожизненного содержания;
  • приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;
  • решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества

Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

  • вещных прав и отягощений недвижимости;
  • запретов на отчуждение имущества;
  • ипотек;
  • едином реестре должников.

При подготовке сделки, нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами

Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

  • нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;
  • выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке

Для этого, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры

Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости

Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств

Продавец, при подготовке договора купли-продажи квартиры, обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры

Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

Правила заключения договора

Договор оформляется в количестве по числу собственников – прежних и новых, а также прибавляется еще один экземпляр для Росреестра. В документе указывается следующая информация:

  • паспортные данные всех участников сделки;
  • описание квартиры, включая юридический адрес и площадь;
  • документы, которые подтверждают законность сделки: свидетельство о праве собственности и договор основания;
  • место и дата проведения сделки;
  • стоимость недвижимости с указанием факта передачи залога;
  • ответственность сторон;
  • порядок передачи собственности;
  • подписи участников сделки с указанием полных ФИО.

Для составления договора лучше обратиться к юристу, который поможет составить текст документа с указанием всех необходимых данных.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Прежде чем покупать квартиру нужно удостовериться, что в квартире не прописаны третьи лица и они не смогут после покупки предъявить права на жилье.

Для того, чтобы узнать нет ли в квартире еще каких-то прописанных граждан необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги. В ней указаны все прописанные в квартире, а также те граждане, которые могут предъявить права на нее.

Наиболее частые проблемы, возникающие при наличии прописки следующих лиц:

  • Заключенных или находящихся на долгом лечении в психоневрологическом или наркологическом диспансере на момент совершения сделки. После отбывания наказания или лечения эти граждане скорее всего вернутся в квартиру и будут оспаривать сделку.
  • Несовершеннолетних детей. При продаже жилья их интересы превыше всего и дать право на продажу жилья где они прописаны могут только органы опеки. Из-за нарушения прав детей суд может признать сделку недействительной.

Также некоторые проблемы могут возникнуть, если владелец жилья состоит в браке, так как потребуется письменное заверенное нотариусом согласие на продажу.

Как проверить квартиру перед покупкой в Казахстане

Пара обсуждает перепланировку квартиры

Покупка жилья на вторичном рынке является ответственной сделкой. Риски могут поджидать как покупателя, так и продавца. О том, как обезопасить себя от денежных потерь при сделке с недвижимостью, читайте в материале Нурфин.

Заключая сделку по покупке жилья, следует обратить внимание на определенные нюансы:

  • юридическая прозрачность имущества и его владельца,
  • юридическая прозрачность сделки,
  • физическое состояние жилья и его соответствие документам.

Каждый из этих пунктов должны быть проверены покупателем. В противном случае существует риск потери денег и нового жилья.

Рассмотрим отдельно особенности проверки вторичной недвижимости перед ее покупкой.

Проверка документов

При покупке жилья особенно важно обратить внимание на документы, относящиеся к данному объекту.

Так, крайне важно убедиться в том, что владелец жилья не имеет каких-либо юридических проблем с этим имуществом. Для этого надо запросить правоустанавливающие документы.

То есть это подтверждение основания, на котором продавец является владельцем жилья.

В качестве такого документа могут выступать: договор купли-продажи, обмена или дарения, договор о приватизации жилья и свидетельство о праве на наследство.

Дополнительно необходимо узнать о наличии других владельцев, соответствии документов, отсутствии залога и так далее, чтобы защитить свои интересы.

Например, если владелец продает жилье без уведомления супруга или супруги, то в будущем такая сделка может быть оспорена. Соответственно, покупатель в этом случае окажется в трудном положении.

Поэтому важно в обязательном порядке запросить оригиналы документов, актуальные справки и так далее.

Обычно нотариус берет на себя большую часть этих действий, связанных с подтверждением права на собственность и проверкой данных.

Одобрение проекта перепланировки

Иллюстративное фото: yanalya / freepik.com

Договор купли-продажи

В тексте договора обязательно должны быть четко прописаны условия продажи, оплаты, внесения залога, предоплаты и так далее.

Уже при непосредственном оформлении сделки следует снова внимательно изучить договор. А если возникнут вопросы, то можно проконсультироваться с юристом.

А каждое действие в процессе передачи денег, имущества и так далее следует сопровождать нотариальным заверением.

Физический осмотр объекта

При покупке недвижимости также важно внимательно изучить ее состояние. Все дело в том, что жилье может иметь скрытые дефекты, которые позже придется исправлять новому владельцу.

Например, одним из подобных дефектов может оказаться незаконная перепланировка:

  • снос несущей стены,
  • перенос дверного проема или создание новых проемов в несущей конструкции,
  • объединение лоджии с комнатой и так далее.

Следует отметить, что перенос кухни или санузлов в другое помещение также является перепланировкой.

Сюда же относится соединение спальни с кухней в однокомнатной квартире, оснащенной газовой колонкой, – то есть создание кухни-студии. Связано это с требованием безопасности: в спальной комнате не должен присутствовать газ.

В результате подобные нарушения могут обойтись в дополнительные расходы, включая и штрафы за незаконную перепланировку.

Поэтому важно получить технический паспорт жилья и самостоятельно проверить объект на предмет нарушений.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector