Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья

Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья

Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья

В ноябре 2021 г. Государственная Дума приняла, а затем и Совет Федерации одобрил закон, который предусматривает новое исключение из общего правила обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества. В ст. 217.1 Налогового кодекса добавят п. 2.1. Он освободит от уплаты налога семьи с детьми, которые решили улучшить свои жилищные условия. Если новый закон подпишет президент (а сомневаться в этом не приходится), то, вероятно, в 2022 г. он вступит в силу.

(29 ноября 2021 г. президент подписал закон. – Прим. ред.)

Согласно новому закону, семьи с двумя детьми освобождаются от уплаты 13% налога на доход физлиц (НДФЛ) при продаже жилья. Они могут продать комнату, квартиру, дом либо часть квартиры или дома, долю в праве собственности без налога в любой момент, но должны соблюсти пять условий. Это написано в законопроекте, который приняла в третьем чтении Госдума.

Необходимо соблюсти сразу все перечисленные в законе условия:

1. На момент продажи в семье есть два несовершеннолетних ребёнка, усыновлённые тоже считаются. Если ребёнок или несколько детей очно учатся в университете, колледже, другом образовательном учреждении, то допускается возраст до 24 лет.

2. После продажи нужно купить новое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего года. Закон поясняет, что в этот срок нужно:

  • если жильё приобретено по договору купли-продажи — успеть зарегистрировать право собственности;
  • если жильё куплено по ДДУ или договору участия в ЖСК — оплатить его полностью.

3. Новое жильё должно быть больше или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное.

4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 миллионов ₽.

5. На момент продажи ни собственник новой квартиры, ни члены его семьи не должны владеть в совокупности более 50% иного жилья, которое больше по площади, чем купленная квартира.

Что было до принятия закона

Раньше при продаже недвижимости, которая находится в собственности меньше трёх-пяти лет, нужно было платить 13% НДФЛ всем, кроме пенсионеров, инвалидов и других льготников. После вступления нового закона в силу такой налог смогут не платить семьи с детьми, но только при соблюдении условий, перечисленных в документе.

13% — это налог не с суммы, за которую продали квартиру, а с дохода при продаже. Если квартира была куплена за 4 000 000 ₽, а через год её продали за 5 000 000 ₽, то 13% НДФЛ нужно платить с 1 000 000 ₽, то есть 130 000 ₽.

Читайте так же:
Куда обратиться если тебя обманули на деньги

10 случаев, когда вам нужно подать налоговую декларацию

В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

  • продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
  • продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
  • продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.

Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

0_

Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

  • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
  • срок передачи квартиры покупателю;
  • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
  • закладная на квартиру.

Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

3_

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

Читайте так же:
Машина продана, а транспортный налог продолжают начислять. В чём дело?

Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

ip-2_

Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

Читайте так же:
Какие налоги платит нерезидент в РФ — Юр ликбез

Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

Важна кадастровая стоимость

Итак, если мы владеем недвижимостью менее минимального срока – платим налог с дохода. Продали квартиру за 5 млн, отдали 650 тыс. государству. Но только есть нюанс! Еще с 2016 года в России существует привязка определения налоговой базы к кадастровой стоимости жилого помещения. Если продажная стоимость реализуемой недвижимости ниже 70% кадастра на 1 января года, в котором проходит сделка, то доходы продавца принимаются равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры, которую вы продали за 5 млн, составляет 9 млн. Цена по договору купли-продажи явно меньше 70% кадастровой стоимости объекта, следовательно: 9 млн * 0,7 = 6,3 млн руб. Это и есть налоговая база. Далее вычисляем размер самого налога к уплате: 6,3 млн * 13% = 819 тыс. руб.

Обратите внимание, для договоров дарения налоговая база равна не 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а 100%.

Обязательно ли платить подоходный налог

НДФЛ с продажи квартиры платить обязательно, если продавец не освобожден от его уплаты по сроку владения квартирой. Если обязанность заплатить налог есть, но продавец этого не сделал, для него наступят неприятные последствия:

  • на сумму неуплаченного налога будет начисляться пеня за каждый день просрочки;
  • штраф от 20 до 40% по ст. 122 НК РФ;
  • налог все равно придется заплатить по требованию налоговой инспекции.

Хотя ИФНС и не обязана отслеживать продажи недвижимости, сведения о сделках в инспекцию передаются Росреестром. Узнав о перерегистрации квартиры на нового хозяина, налоговики могут провести налоговую проверку и доначислить налог к уплате вместе со штрафными санкциями. Чтобы этого избежать, лучше все сделать самостоятельно и вовремя.

Читайте так же:
Какие налоги и взносы платить при патентной системе налогообложения

Срок владения квартирой, чтобы не платить налог 13%

Единственная ситуация, когда продавец освобождается и от подачи декларации и от уплаты налога с продажи квартиры – если он перед продажей владел этим объектом в течение установленного НК периода. Владеть нужно официально, по бумагам. Этот срок зависит от дня приобретения продавцом квартиры – до или после 2016 года.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 года (до 31.12.2015 включительно), все очень просто. Нужно владеть недвижимостью в течение 3 и более лет независимо от оснований приобретения (наследование, дарение, купля-продажа, ДДУ, уступка – без разницы). В 2020, 2021 и 2022 годах продавцы квартир, которые в свою очередь приобрели их до 2016 года, могут свободно продавать свое жилье без налога.

Если жилье получили, начиная с 1 января 2016 года и позже, срок давности зависит от оснований приобретения:

  • для жилья, полученного по приватизации, наследству, ренте, подаренного близким родственником – срок владения составляет 3 года;
  • для остального имущества (купля-продажа, ДДУ, уступка и другие) – 5 лет.

Где смотреть дату приобретения квартиры

Дату приобретения квартиры можно посмотреть в выписке из ЕГРН в графе с датой госрегистрации права собственности. Если ДКП заключен на месяц-два раньше даты госрегистрации, ориентироваться нужно именно на последнюю. Исключение, когда квартира унаследована – в этих случаях срок давности считается со дня смерти наследодателя, который, как правило, на полгода раньше даты госрегистрации прав нового собственника в ЕГРН.

Если продавец в разное время получил доли квартиры в собственность

Бывает, что квартира была поделена на доли, которые продавец «собирал» в течение долгого времени. Например, если квартиру приватизировали в начале 2000-х на семью из трех человек, каждый получил по 1/3, а впоследствии титульный продавец одну долю получил по наследству, а вторую выкупил у последнего собственника.

В этих случаях у налоговиков подходы разные, ведь однозначной нормы в законе нет. А там, где нет однозначного закона, всегда есть место различному толкованию.

РЕНОВАР.РУ рекомендует ориентироваться на дату и основание приобретения последней доли, либо доли, срок по которой длиннее всего – это наиболее безопасный вариант. Но если квартиру нужно продать уже сейчас и срок выжидать некогда, можно рассчитать давность владения недвижимостью с даты получения первой доли, подкрепив свою позицию этими разъяснениями Минфина РФ. Помните, что налоговый орган не всегда следует позиции Минфина, поэтому здесь есть риск судебной тяжбы.

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить пенсионерам и инвалидам?

К сожалению, от статуса налогоплательщика обязанность платить НДФЛ не зависит. Льготы также не предоставляются. Поэтому пенсионеры, инвалиды, многодетные и малоимущие семьи, ветераны, военнослужащие, госслужащие, бюджетники, врачи и учителя платят налог с продажи квартиры на общих условиях.

Читайте так же:
Как получить паспорт впервые ребёнку в 14 лет

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Все большей популярностью пользуется процедура рефинансирования ипотеки. Это заключение с банком договора по погашению кредита на более выгодных условиях. Вы как бы берете в долг, чтобы погасить старый заем, и одновременно оформляете ипотеку на новых условиях. Это выгодно заемщикам, которые взяли кредит несколько лет назад, когда ставки были более 14%. У них появилась возможность переоформить заем под более низкий процент.

Важно! При рефинансирование ипотечного займа вы сохраняете право на возврат НДФЛ. Проследите, чтобы в новом договоре все было оформлено правильно.

Как получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки? Часто заемщик уже начал пользоваться льготой и возвращать налог, когда решил сменить банк и перекредитоваться. Он сохранит за собой право на возврат в полной мере, если в договоре будет прямо указано, что это рефинансирование ипотечного кредита на покупку конкретной квартиры.

Подготовьте дополнительные документы к списку, о котором мы говорили выше:

  1. Договор со старым банком и графиком платежей.
  2. Договор о рефинансировании ипотеки с новым банком и новым графиком платежей.
  3. Справка из старого банка об отсутствии задолженности и полном погашении долга за квартиру.

Оплата

ОплатаОплатить налог с продажи квартиры в собственности гражданин обязан до 15 июля года, следующего за отчетным. Можно, конечно, заплатить одновременно с подачей декларации, можно сделать это и раньше. Необходимо только уточнить в налоговой инспекции банковские реквизиты для перечисления налога. Но самый удобный способ – подождать, когда из налоговой инспекции придет уведомление. Проводя перечисление по данным, указанным в уведомлении, можно быть уверенным, что деньги будут зачислены на нужный ИНН, и в дальнейшем не нужно будет уточнять платеж. Документ присылают за 30 дней до установленной даты погашения задолженности по налогу. Так что времени на перечисление денег будет достаточно. Способов оплаты налога много, и каждый налогоплательщик может выбрать для себя наиболее удобные:

  • перечисление с банковской карточки через онлайн-банк;
  • оплата через терминалы;
  • оплата наличными деньгами в кассе банка;
  • использование интернет-сервиса на сайте ФНС.

Дней через 10 после этого следует зайти в личный кабинет налогоплательщика и убедиться, что деньги зачислены, и задолженность по НДФЛ погашена.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector