Mactube.ru

Рекламные материалы
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы купли продажи квартиры с долгами по коммуналке

Основное правило законной продажи квартиры, обременённой долгами, является уведомление о них покупателя. Если продавец до заключения сделки не может погасить долги по коммунальным платежам, продажа недвижимости может быть осуществлена, но при соблюдении определённых условий.

Покупатель знает о наличии долга и даёт своё согласие на его погашение

Покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами

Если покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами, продавец может погасить их из задатка или аванса. Для этого соответствующий пункт необходимо прописать в предварительном договоре купли продажи квартиры.

Перед подписанием окончательного соглашения нужно взять в ЖЭУ справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

  • Владелец.
  • Арендатор.
  • Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
  • Участник жилищного кооператива.
  • Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина. В крайних случаях возможно участие коллекторов при истребовании долгов, а также передача дела службе приставов после судебного рассмотрения. При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

покупка квартиры

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании. Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа. Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

  1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
  2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
  3. выписаться с жилья;
  4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Читайте так же:
Госрегистрация перехода права собственности на недвижимость

Виды долговых обязательств и арест жилплощади

Выделяют 3 вида:

  • Долги по кредитам.
  • По алиментам.
  • Долги за ЖКХ.

Могут ли за эти долги наложить арест на жилище и затем продать его? Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Задолженность по кредиту

Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.

Взыскивать единственное жилье закон позволяет только в том случае, если оно является обеспечением обязательства (в залоге или в ипотеке). В таком случае финансово-кредитным организациям предоставляется право обратиться в суд для взыскания недвижимости (даже единственной) для того, чтобы погасить долг по ипотеке.

Вместе с тем, следует заметить, что наложить арест на единственную недвижимость должника для последующей продажи возможно только при:

  • наличии задолженности, превышающей или равной 5% оценочной стоимости имущества;
  • наличии просроченного платежа не меньше, чем за трехмесячный период, при этом отсутствует предупреждение кредитора должником о форс-мажорных обстоятельствах.

Кредитор после продажи имущества забирает только сумму долга, оставшиеся деньги передаются должнику, выносится решение суда о взыскании недвижимого имущества, заложенного на основе договора по ипотеке, и оно начинает действовать.

Все другие обязательства предоставления под обеспечение кредита своей недвижимости как в письменной, так и в устной форме, рассмотрению в суде не подлежат.

Что касается потребительских кредитов, то финансово-кредитные организации редко требуют изъятия недвижимости с последующей продажей для уплаты долга. Такая политика банков объясняется следующими причинами:

  1. Задолженность может быть погашена с помощью средств от продажи жилища должника только на основании судебного решения. В большинстве случаев сумма займа не превосходит 100-300 тысяч рублей. Сравнительно с рыночной ценой квартиры такой долг считают не имеющим существенного значения и, по всей вероятности, суд не удовлетворит просьбу.
  2. Процесс ареста, оценки и продажи жилья с торгов требует длительного времени, поэтому такие процедуры неоправданны для уплаты небольшой задолженности.
  3. Жилище должника может оказаться под обременением, поэтому обращение может значительно осложниться, вырученная сумма может оказаться не удовлетворяющей требования и компенсацию расходов на проведение процедуры.
  4. Взыскатели не часто обращаются в суд по поводу продажи единственной недвижимости должника, если там проживают и зарегистрированы другие лица, являющиеся социально-незащищенными (дети, студенты, инвалиды, пенсионеры и др.).

Если есть неоплаченные счета ЖКХ

Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.

Но основании статьи 90 ЖК РФ при невнесении платы за коммунальные услуги и жилое помещик жилец и его семья выселяются из квартиры. Выселение за долги допускается только, если должник проживает в жилище на основании договора социального найма больше полугода и не платит за квартиру без основательных на то причин. В таком случае он подлежит выселению в другое, неравноценное жилое помещение.

Читайте так же:
Доверенность на получение почты физ лица физ лицу

За долги по коммуналке могут выселить только при выполнении нижеследующих условий:

  • наличие решения суда о выселении жильцов;
  • наниматель взамен изъятого получает социальное жилье от государства, соответствующее санитарно-техническим нормам и не меньше 6 квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК РФ).

Статья 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях

  1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
  2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства. Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади. Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.

Неуплата алиментов

В настоящее время наложение ареста на единственное жилище у лица, задолжавшего по алиментам, с последующим выставлением на торги, законом не разрешается (ГПК статья 446). Сейчас готовятся к принятию поправки, разрешающие это делать. Причина этого в том, что многие должники, не имеющие официальных средств к существованию, живут в элитной недвижимости.

В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м 2 . В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.

Возможен ли запрет сделки при наличии долгов?

В масштабах России задолженность по услугам ЖКХ перевалила за триллион рублей и уменьшаться не собирается, хотя государство и принимает для этого определенные меры. Так, рассматривается предложение запретить продавать квартиры при наличии коммунальных долгов. До сих пор сводный долг граждан страны за «коммуналку» не снизился, и никакие штрафы и пени, а также ограничения подачи энергоресурсов к его снижению не привели. Предполагается, что запрещение продажи квартир простимулирует владельцев на погашение коммунальных задолженностей.

Данную инициативу сосем нетрудно реализовать на практике. Достаточно утвердить поправки, согласно которым Росреестр будет обязательно требовать у продавца справку о том, что он по коммунальным платежам задолженностей не имеет. В таком случае при выявлении задолженности сделка просто не состоится: или документы не будут приняты, или процесс регистрации будет приостановлен.

Данная инициатива подвергается критике как ограничивающая права собственности, но ведь государство имеет право установить требуемый перечень документов для предъявления их в регистрирующие органы. Гражданским правом предусмотрена реализация прав человека до той черты, пока не нарушаются права и законные интересы иных лиц. Таким нарушением может быть признана и продажа жилья вместе с долгами.

Читайте так же:
Где сдают экзамен на судью

Впрочем, если покупатель не возражает взять на себя прилагаемые к квартире долги, квартира вполне может быть продана. Эту возможность необходимо предусмотреть и отдельно указывать в договоре купли-продажи.

Не вполне понятно, будет ли реализована данная инициатива и в каком виде. Но можно утверждать, что общий размер задолженности от запрета продажи квартир с долгами не снизится. Зато граждане получат гарантию своих прав при покупке недвижимости, так что данный запрет можно считать нужным и целесообразным.

Купить квартиру с долгами

Если купить квартиру с долгами по ЖКХ, то вопрос ответственности нового собственника может быть отчасти разрешен договором купли-продажи квартиры, а отчасти будет урегулирован законом.

Полезно: в настоящей статье рассматривается ситуация, когда квартира приобретена только с коммунальными долгами, иными словами, в статье не рассматривается ситуация, если квартира приобретена с ипотечным обременением.

  • содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • коммунальные услуги;
  • капитальный ремонт.

Инфографика об ответственности по коммунальным долгам прежнего собственника

Важно: наличие долгов по квартире может привести не только к судебным тяжбам с управляющей организацией (взыскание задолженности), но также к отключению соответствующей коммунальной услуге за неуплату долга по ней.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, если иное не будет определенно договором купли-продажи квартиры, у нового собственника возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи с момента регистрации договора, т.е. перехода права собственности на квартиру.

Ответственность прежнего собственника по ЖКХ долгам

  • за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • за коммунальные услуги.

Важно: к приведенному перечню не отнесены начисления за капитальный ремонт, о чем речь пойдет ниже.

Не редки случаи, когда сотрудники управляющей организации понуждают нового собственника погасить задолженность за прежнего владельца. Свои необоснованные требования они аргументируют следующим образом: долги числятся за квартирой и не имеет значения кто собственник квартиры.
Такой правовой подход упречен, так как коммунальные услуги потребляет собственник, а не квартира, соответственно кто потребил тот и должен платить.
При этом сотрудники коммунальной сферы нередко предлагаю новому собственнику оплатить долги прежнего собственника, а потом уже новому собственнику обращаться к прежнему и в судебном порядке взыскивать оплаченный долг.
Новому собственнику необходимо решительным образом отказываться от подобного «предложения». Так как еще не факт, что управляющая организация правильно рассчитала задолженность, либо вообще имеет документальное подтверждение начисленным долгам за предыдущий период. Соответственно, если новый собственник погасит долг прежнего, он фактически выкупает его долг (чего делать не обязан), а гарантий, что он сможет долг взыскать с прежнего собственника нет.

Важно: чтобы не пасть жертвой отключения от коммунальных услуг из-за наличия задолженности за прежним собственником, необходимо в кротчайшие сроки предупредить обслуживающую организацию о смене собственника квартиры. Вероятно, представитель управляющей организации потребует от нового собственника оформить заявлению (в произвольной форме), к которому потребуется приложить копию подтверждающего документа (выписку из ЕГРП). Новый собственник вправе требовать от управляющей организации заключения нового договора МКД.

Условие в договоре купли-продажи квартиры

При оформлении договора купли-продажи квартиры стороны могут отнести обязанность по погашению долгов на нового собственника.
При этом в договоре подобное условие должно быть выражено явно и не двусмысленно, желательно даже указать конкретную сумму долга, подлежащею погашению за счет нового собственника.

Читайте так же:
Бессрочный трудовой договор с генеральным директором

Полезно: наличие/отсутствие задолженности по ЖКХ долгам на дату оформления договора купли-продажи квартиры обычно удостоверяется соответствующей выпиской (справкой), выданной управляющей организацией.

Долг за капитальный ремонт

Иначе обстоит дело с задолженностью за капитальный ремонт – вне зависимости за какой период образовалось задолженность погасить ее должно лицо, являющееся собственником квартиры. Т.е. в данном случае факт образования задолженности в период, когда лицо не являлось собственником не является основанием для неуплаты долга.

Полезно: новый собственник вправе предъявить требование прежнему собственнику и в случае его уклонения в судебном порядке взыскать долг в размере оплаченной суммы за капитальный ремонт.

Прежний собственник квартиры публичное образование

В настоящей статье под публичным образованием понимается Российская федерация либо муниципальное образование.
Если собственник принял (приобрел) квартиру у публичного образования с долгами по капитальному ремонту, то собственник обязано погасить эти долги.
При этом он вправе подать заявлением о перерасчете начислений за будущий период по капитальному ремонту.
Если новый собственник, погасив долг прежнего собственника-публичного образования, является получателем льгот и субсидий в натуральном выражении, то он вправе требовать возврата ранее уплаченных сумм за капитальный ремонт.

Блиц вопрос-ответ на тему: купить квартиру с коммунальными долгами

I Можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Да, можно, важно в договоре отразить сумму долга.

II Купили квартиру с долгом кто должен платить?
Прежний собственник, по общему правилу должен платить, если иное не было определенно в договоре купли-продаже квартиры. А также следует учитывать исключение из правил, если долг по капитальному ремонту, то платить придется новому собственнику.

III купил квартиру с коммунальными долгами что делать?
Алгоритм действий следующий:
— заявить обслуживающей организации о смене собственника;
— заключить новый договор МКД;
— запросить сведения о задолженности по квартире на дату регистрации права;
— подать заявление в управляющую организацию о перерасчете задолженности;
— погасить задолженность по капитальному ремонту.

IV что делать, если купил квартиру с долгами?
См. ответ на вопрос III.

V можно ли купить квартиру с долгами?
Да, можно, главное отразить соответствующее условие в договоре купли-продажи квартиры.

VI купил квартиру а там долги?
См. ответ на вопрос III.

VII купили квартиру с долгами ЖКХ?
Не обходимо принять превентивные меры (см. ответ на вопрос III).

VIII купили квартиру с долгом за коммунальные услуги?
См. ответ на вопрос III.

IX купил квартиру с долгом за капитальный ремонт?
По общему правилу долги за капитальный ремонт будет вынужден погасить новый собственник, после чего он вправе предъявить требование прежнему, иным образом будет складываться ситуация если прежний собственник публичное образование.

X куплю квартиру погашу долги?
Да, новый собственник вправе погасить долги прежнего собственника и в последующем вправе предъявить прежнему владельцу квартиру требование, если иное не было определено в договоре купли-продажи квартиры.

Читайте так же:
Банкротство физических лиц и ип разница

XI купить квартиру без долгов?
Для этого необходимо на этапе оформления сделки получить официальный ответ (выписку, справку) от обслуживающей организации об отсутствии задолженности по ЖКХ долгам.

XII кто платит долг за купленную квартиру?
В зависимости от вида долга и условий договора, может как новый, так и прежний собственник. По общему правилу за прежние долги отвечает прежний собственник. Исключение из правил долги за капитальный ремонт.

Легко проверить

— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.

Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.

— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.

Эксперт рекомендует спросить у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учета расхода воды, уточнить, есть ли договор с «Водоканалом»; сверить фактические показания приборов учета света, газа и т.п. с указанными в последней «жировке» (некоторые намеренно занижают показания приборов учета, в результате в обслуживающую организацию поступает недостоверная информация).

В настоящее время регистрацию места жительства оформляют специализированные подразделения МВД. Силовые органы не имеют никакого отношения к долгам по ЖКХ, поэтому отказ в прописке на законных основаниях невозможен. При возникновении спорных ситуаций обращаются к начальнику подразделения или в прокуратуру.

Списать старый долг по правилам бухгалтерского учета нельзя без выполнения сложной процедуры. Поэтому некоторые управляющие компании предлагают переоформить коммунальные платежи (оплатить оказанные услуги) новому владельцу. При незначительной величине финансовых обязательств целесообразно решить спорные вопросы без судебного разбирательства.

В противном случае применяют следующий алгоритм:

  • составляют заявление с описанием неправомерных действий сотрудников УК;
  • делают копию договора купли-продажи;
  • берут выписку из базы данных ЕГРН;
  • передают подготовленный пакет документов в администрацию УК, фиксируют регистрацию обращения в журнале входящей корреспонденции;
  • вместо личного визита можно применить курьерскую доставку либо ценное письмо с описью вложения;
  • если положительный ответ не получен, обращаются с исковым заявлением в суд.

Наличие задолженностей по ЖКХ нельзя назвать существенной проблемой. Исключение – арест имущества по решению суда с целью принудительного возмещения убытков. Однако в этой ситуации о наличии обременения можно узнать по актуальной выписке «Росреестра». Если запретительная запись установлена в ходе совершения сделки, покупатель вправе требовать компенсацию затрат. Чтобы исключить подобные ситуации, рекомендуется корректно выполнять предварительную проверку приобретаемой квартиры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector