Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры с государственного аукциона – как сэкономить и купить «чистую» недвижимость

Покупка квартиры с государственного аукциона – как сэкономить и купить «чистую» недвижимость

Государство постоянно продает недвижимость с аукционов. Квартиры, дома, землю – приходите, участвуйте, покупайте. Звучит интересно. На практике возникают подводные камни.

Повезет – вы купите хорошую квартиру в новом доме и въедете туда за месяц. Не повезет – будете отбиваться от долгов за ЖКХ, судиться с бывшими владельцами и делать капитальный ремонт. Подробно рассказываем о рисках и том, как обезопасить себя.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

  1. Жилые помещения, находящиеся под управлением банков или других финансовых организаций, фактически являющихся залогодержателями, но не собственниками.
  2. Жилые объекты, арестованные территориальными подразделениями ФССП и находящиеся в распоряжении собственников или взыскателей по исполнительным производствам.

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

  • мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
  • обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Читайте так же:
Доверенность на представление интересов физического лица в суде

Основные рекомендации к участию в торгах

Рассмотрим, как купить квартиру или автомобиль у банка за долги на аукционе по продаже имущества.

Сделать это просто, если руководствоваться не сложным планом:

Как купить квартиру или автомобиль на аукционе по продаже имущества должников?

  • для начала необходимо собрать требуемую на покупку сумму;
  • ознакомиться с электронными площадками и выбрать понравившуюся;
  • заблаговременно обзавестись электронно-цифровой подписью (на ее оформление может уйти время);
  • нужно настроить программное обеспечение на рабочем компьютере, установить сертификаты, специализированную программу типа Крипто-про (компании, которые разрабатывают электронные подписи, предоставляют подробные рекомендации, а порой услуги программиста);
  • пройти регистрацию на площадке;
  • внести задаток за выбранный объект по принципу: один задаток – один объект (следовательно, сколько объектов имущества – столько же и задатков);
  • осуществить участие в торгах, которые могут проходить на протяжении нескольких дней (документальным результатом торгов служит протокол о подведение итогов, с уточнением победителя);
  • в случае победы заключается договор купли-продажи и вносится оставшаяся сумма.

Обычно стоимость задатка варьируется в пределах до двадцати процентов от стоимости. Необходимо учитывать также комиссию, причитающуюся банку.

Реквизиты для перечисления указаны в документах к торгам. Зачастую возникает необходимость предоставить организаторам аукциона платежное подтверждение с отметкой банка в электронном виде.

Бланк договора, присланный организатором, подписывается участником электронным ключом и направляется обратно организатору, а оригинальный вариант в двух экземплярах направляется почтой. В случае поражения нужно забрать свой задаток. Если участник передумал покупать имущество, он просто может не подписывать договор.

В случае отказа от торгов задаток не возвращается участнику. Также такой недобросовестный покупатель рискует попасть в черный список и потерять возможность в будущем участвовать на данной площадке.

Реализация через аукцион

Судейский молотокПродажа арестованной недвижимости с торгов (через аукцион) проводится после вступления в силу судебного решения. Квартира по правилам торгов, передается тому приобретателю, который предложит более высокую цену. Проведением аукциона занимаются специальные организации. ФССП подобные мероприятия не проводят. Для реализации недвижимого имущества таким способом отводится срок в два месяца.

Читайте так же:
Куда обратиться с жалобой на работодателя

Список арестованной недвижимости, доступной для приобретения можно найти на официальном сайте судебных приставов по субъектам РФ. Найдя необходимый регион, потенциальный покупатель увидит перечень продаваемых объектов с указанием:

  • номер лота;
  • местонахождения квартиры (адреса);
  • этажа;
  • количества комнат;
  • площади жилища;
  • данные правообладателя;
  • вида обременения;
  • даты, времени и места проведения аукциона и т.д.

Торги проводятся в соответствии с положениями ФЗ № 229 от 02.11.2007. «Об исполнительном производстве». Любое несоответствие положениям является причиной для признания результатов аукциона недействительными.

Исходя из законодательства, ФССП определяет первоначальную стоимость лота (квартиры). Основой для установления изначальной цены выступает, стоимость, определенная в судебном приказе, решении судебной инстанции, или исполнительном листе. Обычно такая цена существенно ниже реальной, установленной на рынке недвижимости.

Для того, чтобы торги были признаны состоявшимися, в них должно участвовать больше двух потенциальных приобретателей, причем это могут быть как граждане, так и организации. Если претендентов на покупку будет меньше двух, аукцион признается несостоявшимся, происходит повторное назначение даты проведения, а стартовая цена снижается на 15%. Однако прежде чем повторно назначить торги и уменьшить цену, держателю залога нужно обратиться в суд, который определит новую цену.

Процесс проведения торгов

Чтобы приобрести квартиру на торгах, для начала нужно принять в них участие. Выбрав на сайте ФССП необходимый объект, нужно внести за него задаток (сумма указывается на сайте). В случае проигрыша внесенный задаток вернут участнику в полном объеме. Если же участник выиграл, но отказался от покупки, внесенные средства не возвращаются.

Участвовать в аукционе могут лица, отвечающие требованиям:

  • совершеннолетние;
  • способные оплатить задаток;
  • дееспособные.

При соответствии требованиям, будущему участнику нужно подать следующие бумаги:

  1. Заявка на участие.
  2. Личный документ заявителя.
  3. Доверенность на представителя (если непосредственное участие принимает другой человек).
  4. Свидетельство ИНН.
  5. Документ, подтверждающий внесение задатка (5-10% от изначальной цены).
  6. Предложение по цене (не меньше стартовой). Подается в запечатанном конверте.
  7. Опись всей документации (в 2-х экземплярах), требуемой организаторами.
Читайте так же:
Возражение на исковое заявление о взыскании задолженности по кредиту

Решение о возможности участия заявителя в торгах принимается специализированной комиссией, на основании представленной документации, в день проведения аукциона. Если потенциальный покупатель выполнил условия, ему дается положительный ответ, и далее он допускается до торгов в качестве участника.

В день проведения аукциона, участники должны прийти в место его проведения. Покупатель, назначивший наибольшую цену получает право приобрести квартиру по указанной в заявке стоимость (с вычетом задатка). Победителю необходимо оформить вместе с организатором протокол об итогах мероприятия, который заменяет договор купли-продажи.

Покупка жилища, находящегося под арестом привлекает граждан в первую очередь из-за невысокой стоимости. При реализации таких объектов основная цель – погашение задолженностей, а не получение выгоды. Кроме того, многих приобретателей кроме цены привлекает так же и «чистота» объекта. Считается, что перед одобрением займа или ипотеки, банковская организация тщательно перепроверяет всю информацию, связанную с квартирой, а значит ее история «прозрачна».

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Начальная стоимость арестованного приставами имущества

Имущество выставляется на торги по определенной цене. Приставы после ареста вещей должны произвести их оценку. Как правило, установленная при этом цена вещей довольно невысока.

Эти сведения вместе с самим имуществом они передают организатору продажи. При этом в законе предусматривается, что начальная цена не должна устанавливать меньше той, которая указана в акте об оценке. А вот продавать по более высокой стоимости не запрещается.

Следует иметь в виду, что при возникновении проблем с продажей вещи, ее первоначальная цена может быть снижена. При отсутствии реализации в течение месяца она снижается на пятнадцать процентов.

Что произошло?

Женщина купила квартиру в Москве за 9,3 млн рублей. После всех формальных процедур продавец передал новой собственнице ключи, а она стала готовиться к новоселью. Через три года женщина получила сразу несколько судебных исков: о признании сделки недействительной и выселении. Оказалось, что у квартиры теперь есть новые собственники.

Читайте так же:
Когда нужно подавать документы на наследство?

Продавец квартиры имел статус индивидуального предпринимателя, но не смог справиться с бизнесом. Прибыли он не приносил, зато успешно приносил долги. В общей сложности долговые обязательства ИП составили 12 млн рублей. Спустя два года после того, как предприниматель продал квартиру, он признал себя банкротом.

Вклад «МКБ. Практичный»

От арбитражного управляющего информацию о продаже квартиры не скрыть. Поскольку сумма продажи почти равнялась сумме, которую требовали кредиторы, а жилье продали в течение трех лет до начала банкротства, управляющий посчитал такую сделку подозрительной.

Почему стала возможной продажа квартиры без ведома собственника?

Кроме того, совершенная сделка причинила ущерб кредиторам и покупатель прекрасно знал о том, что своими действиями, затронет их интересы.

Если вернуть уже проданную квартиру было сложно, то как суд понял, что покупательница знала о плохом финансовом положении и долгах продавца, понять трудно.

На момент продажи квартиры предприниматель имел многомиллионные долги, информация о которых уже разместили на сайте судебных приставов. Поэтому суд предположил, что наша покупательница вполне могла найти информацию об этом на сайте ФССП.

Такого предположения вполне хватило для того, чтобы признать покупателя жилья заинтересованным лицом, а сделку купли-продажи недействительной.

Вклад «Ценный актив смарт»

После суда арбитражный управляющий выставил квартиру на торги и продал ее за 6,8 млн рублей. Договор сделки подписали с новым покупателем, а вырученные деньги отдали кредиторам.

Бывшая покупательница о происходящем ничего не знала, в суд ее не пригласили. Апелляционный и кассационный суды никаких нарушений в таких торгах не обнаружили и пришли к выводу, что новые владельцы получили квартиру совершенно законно.

Получилось, что квартиру продали без согласия ее владелицы, более того, о продаже она ничего не знала в принципе. Однако это не помешало новым покупателям выселить ее с жилплощади.

Читайте так же:
Лоджия на первом этаже как узаконить пристройку балкона

Что решил Верховный суд?

Покупательница подала иск в Верховный суд РФ. Он встал на ее сторону и признал ее добросовестным приобретателем. Она уже жила в квартире, сделала там ремонт и перевезла туда свои вещи. Новый покупатель же подписал акт приемки жилья дистанционно, потому что не мог попасть в жилье.

Жилье, таким образом, все же осталось у первого покупателя по решению ВС РФ.

5. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

  • купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые Вам предстоит снять;
  • в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться.

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector