Расторжение договора ипотеки

Ждете прибавления в семье?
Пора расширяться!

В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как:

• потеря места работы или уменьшение заработной платы;
• возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии;
• потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка;
• появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.

Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения. Следует учитывать, что расторжение договора ипотеки повлечет за собой либо полное погашение задолженности перед банком, либо заключение нового кредитного договора. Ипотечные взаимоотношения могут быть расторгнуты:

1. по инициативе банка-кредитора;
2. по инициативе заемщика.

Отказ от ипотеки после одобрения

Важно, на какой стадии выплаты ипотечного кредита возникла необходимость отказаться от выплаты. Отказаться от ипотеки после регистрации вполне возможно. Если договор с банком о предоставлении ипотеки еще не заключен, для расторжения достаточно просто поставить банк в известность. Банки не берут штрафов за отказ, и расторжение не ухудшает кредитную историю клиента. Если быстро обратиться в банк, ситуацию можно решить без неприятных последствий.

Даже если невозможность оплатить кредит стала понятной после заключения договора о приобретении жилья в ипотеку, необходимо сразу обратиться в банк. В первую очередь необходимо оценить тяжесть ситуации и выбрать один из способов выхода из ипотеки (для более компетентного выбора стоит прибегнуть к помощи консультантов банка).

Стоит помнить, что банк заинтересован в выплате ипотечного кредита не меньше, чем заемщик. При обращении в банк вам обязательно постараются подобрать подходящую схему погашения. Но ответственность за возврат кредита лежит целиком на заемщике. Заемщику стоит предпринимать шаги и искать способы выйти из ситуации с минимальными потерями.

Важно не пропускать платежей по графику погашению ипотечного кредита. Если заемщик просрочил более одного платежа, банк обратится в суд, чтобы возвратить всю сумму кредита, а также взыскать все прописанные в договоре штрафы и пени. Суды, как правило, удовлетворяют подобные иски, а также могут запретить выезд заемщика за границу, арестовать часть имущества заемщика. В этом случае возникает вполне реальная возможность потерять жилье, испортить кредитную историю.

В различных банках процедура отказа от ипотеки может отличаться деталями, но везде это весьма непростой, затратный процесс.

Почему расторгается договор

Сна­ча­ла нуж­но понять, что бан­ку невы­год­но раз­ры­вать дого­вор со сво­им кли­ен­том. При­чин для это­го мно­же­ство, в част­но­сти, ста­биль­ность дохо­да и репу­та­ция. Так что ни о каком при­тя­за­тель­ном отно­ше­нии речь не идет. Наобо­рот, пред­ста­ви­те­ли финан­со­вых орга­ни­за­ций даже в слож­ных ситу­а­ци­ях ста­ра­ют­ся пред­ло­жить несколь­ко удоб­ных выхо­дов. Какие же при­чи­ны под­тал­ки­ва­ют к рас­тор­же­нию сделки?

1. Исполь­зо­ва­ние заем­ных средств на иные цели;
2. Предо­став­ле­ние лож­ной информации;
3. Отсут­ствие под­держ­ки иму­ще­ства в над­ле­жа­щем состоянии;
4. Отказ от еже­год­но­го стра­хо­ва­ния жилья;
5. Нару­ше­ние гра­фи­ка и раз­ме­ров еже­ме­сяч­ных выплат.

Полу­ча­ет­ся, что суще­ству­ет мас­са при­чин, при­во­дя­щих к отка­зу бан­ка от сотруд­ни­че­ства. Хотя каж­дый из них таит в себе тон­ко­сти, пока­зы­ва­ю­щие, что рас­тор­же­ние ипо­те­ки про­ис­хо­дит лишь в край­нем слу­чае. Зна­чит, сле­ду­ет оце­нить при­чи­ны, кото­рые под­ска­жут, какие ошиб­ки совер­ша­ет заемщик.

Использование заемных средств на иные цели

В неко­то­рых слу­ча­ях люди запра­ши­ва­ют невер­ную сум­му, что­бы истра­тить день­ги на иные цели. В соот­вет­ствии с усло­ви­я­ми дого­во­ра сред­ства долж­ны пой­ти толь­ко на при­об­ре­те­ние жилья, поэто­му нару­ше­ние пунк­та дает пра­во бан­ку на отказ от даль­ней­ше­го сотруд­ни­че­ства. Конеч­но, ситу­а­ция напря­мую зави­сит от раз­ни­цы, но все же резуль­та­ты часто быва­ют плачевными.

Заем­ные день­ги выда­ют­ся толь­ко на покуп­ку квар­ти­ры, и обман не к месту. Если совер­шить такую непро­сти­тель­ную ошиб­ку, появят­ся серьез­ные при­чи­ны на раз­рыв сотруд­ни­че­ства. Так что луч­ше офор­мить два кре­ди­та, чем искать нуж­ную сум­му в един­ствен­ном договоре.

Предоставление ложной информации

Еще одной ошиб­кой явля­ет­ся предо­став­ле­ние лож­ной инфор­ма­ции. В паке­те доку­мен­тов не долж­но быть лжи, как и в анке­те. Толь­ко в этом слу­чае дого­вор состав­ля­ет­ся в соот­вет­ствии со все­ми дей­ству­ю­щи­ми юри­ди­че­ски­ми нормами.

Если же заем­щик уве­ли­чи­ва­ет соб­ствен­ную зара­бот­ную пла­ту или ста­ра­ет­ся ука­зать лож­ный допол­ни­тель­ный доход, он навер­ня­ка попа­дет впро­сак. Впо­след­ствии финан­со­вая орга­ни­за­ция обя­за­тель­но рас­кро­ет обман и потре­бу­ет мгно­вен­ной выпла­ты всех остав­ших­ся денеж­ных средств.

Как полу­чить согла­ше­ние о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипотеки?

Отсутствие поддержки имущества в надлежащем состоянии

Так­же важ­ным пунк­том дого­во­ра ипо­те­ки явля­ют­ся обя­за­тель­ства по содер­жа­нию зало­го­во­го жилья в над­ле­жа­щем состо­я­нии. Обыч­но заем­щи­ки забы­ва­ют об этом, пред­по­чи­тая даже эко­но­мить на капи­таль­ном ремон­те. Когда чело­век посту­па­ет подоб­ным обра­зом, ему при­хо­дит­ся сра­зу позна­ко­мить­ся с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми. Неко­то­рые люди не пони­ма­ют того, что при­чи­ной явля­ет­ся не лич­ное реше­ние бан­ков­ских слу­жа­щих, а поло­же­ние законодательства.

Ста­тьей Кон­сти­ту­ции РФ преду­смат­ри­ва­ет­ся про­да­жа зало­го­во­го иму­ще­ства, если оно дол­гое вре­мя оста­ет­ся в состо­я­нии, спо­соб­ном сни­зить ее оце­ноч­ную сто­и­мость. Неуди­ви­тель­но, что в таких слу­ча­ях сто­ит ожи­дать оформ­ле­ние согла­ше­ния о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипо­те­ки. Необ­хо­ди­мо свое­вре­мен­но делать ремонт, что­бы не стал­ки­вать­ся с непри­ят­ны­ми судеб­ны­ми разбирательствами.

Отказ от ежегодного страхования жилья

Отдель­ным пунк­тов дого­во­ра ипо­те­ки явля­ет­ся ука­за­ние обя­зан­но­стей по стра­хо­ва­нию зало­го­во­го жилья. Эко­но­мия в этих вопро­сах недо­пу­сти­ма, так как она нару­ша­ет усло­вия кре­ди­та. В соот­вет­ствии с ними квар­ти­ра обя­за­тель­но долж­на быть застра­хо­ва­на по всем пара­мет­рам. Толь­ко в этом слу­чае пол­но­стью исклю­чен риск поте­ри кре­дит­ных средств финан­со­вой организацией.

Пусть сум­мы суще­ствен­ны, это не зна­чит, что сле­ду­ет нару­шать любой пункт дого­во­ра об ипо­те­ке. К таким труд­но­стям сле­до­ва­ло гото­вить­ся, зара­нее уточ­нив сто­и­мость услуг стра­хо­вых ком­па­ний. Малей­шие задерж­ки застав­ля­ют пред­ста­ви­те­лей бан­ков при­сту­пать к актив­ным дей­стви­ям, кото­рые не сле­ду­ет допускать.

Нарушение графика и размеров ежемесячных выплат

Мож­но дол­го обсуж­дать раз­лич­ные при­чи­ны, при­во­дя­щие к рас­тор­же­нию дого­во­ра, но самой рас­про­стра­нен­ной про­бле­мой все рав­но оста­ют­ся еже­ме­сяч­ные выпла­ты. Слиш­ком часто после оформ­ле­ния ипо­те­ки люди стал­ки­ва­ют­ся с тяже­лы­ми мате­ри­аль­ны­ми труд­но­стя­ми. Пусть они зара­нее уточ­ня­ли раз­мер еже­ме­сяч­ной выпла­ты, но о допол­ни­тель­ных рас­хо­дах заду­мы­ва­лись толь­ко единицы.

В резуль­та­те оши­боч­ных суж­де­ний люди начи­на­ют нару­шать гра­фик выплат. При­чем они даже не пыта­ют­ся свя­зать­ся с пред­ста­ви­те­ля­ми бан­ка, что­бы сов­мест­но най­ти выход из слож­ной ситу­а­ции. Из-за это­го со вре­ме­нем начи­на­ют­ся посто­ян­ные теле­фон­ные звон­ки, а потом начи­на­ет­ся судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, насколь­ко выгод­нее под­дер­жи­вать посто­ян­ную связь, что­бы избав­лять­ся ото всех проблем.

Нуж­но заме­тить, что каж­дая при­чи­на рас­тор­же­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра под­ра­зу­ме­ва­ет под собой нару­ше­ние одно­го из пунк­тов. Все-таки доку­мен­ты обла­да­ют юри­ди­че­ской силой, поэто­му бан­ки все­гда обра­ща­ют­ся за под­держ­кой к ста­тьям зако­но­да­тель­ства. Ника­ко­го нару­ше­ния пра­во­вой базы нет, поэто­му нера­ди­вый заем­щик обос­но­ван­но стал­ки­ва­ет­ся с послед­стви­я­ми соб­ствен­ной ошиб­ки. Соот­вет­ствен­но, ему само­му необ­хо­ди­мо серьез­но отно­сить­ся к опре­де­лен­ным дета­лям, кото­рые обя­за­тель­но испол­ня­ют­ся семьей. В ином слу­чае начи­на­ют­ся непри­ят­но­сти, обыч­но закан­чи­ва­ю­щи­е­ся про­да­жей зало­го­во­го недви­жи­мо­го имущества.

Цена залоговой недвижимости

Как только дело доходит до торгов, то для банка первостепенным вопросом становится возвращение всех понесенных расходов. Помимо суммы кредита, туда также входят все ежемесячные выплаты плюс проценты, пени и штрафы. К слову, ипотечный заем выдается банком на условиях платности и за пользование им заемщик платит кредитору вознаграждение в размере, оговоренном в договоре банковского займа.

Необходимо учитывать и тот факт, что в процессе продажи залогового имущества с аукциона цена недвижимости может существенно снизиться.

— В случае реализации залогового имущества на торгах возможно снижение стоимости в соответствии с действующим законодательством, — напоминают сотрудники АО «Нурбанк». — А остаток задолженности подлежит оплате должником в соответствии с условиями договора.

«Согласно пункту 2 статьи 37 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года № 2723 при продаже залогового имущества, которое полностью обеспечивало основное обязательство на день заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя, одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Остаток задолженности списывается банком на убытки, поясняют в «Народном банке Казахстана». Вместе с тем если основное обязательство заемщика на день заключения ипотечного договора не было полностью обеспечено залоговым имуществом (к примеру, в качестве залога заемщиком, помимо недвижимости, были предоставлены деньги на депозитном счете), то банк вправе продолжать взыскивать с заемщика остаток задолженности».

При этом, как отмечают в финансовой организации, стратегия поведения «Народного банка» по отношению к добросовестным заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, направлена, прежде всего, им в помощь. При обращении клиента в банк с заявлением о реструктуризации всей задолженности либо её части банк принимает решение с учетом сложившегося состояния по каждому конкретному займу, в рамках и в соответствии с действующими внутрибанковскими документами и законодательством РК.

Каковы последствия неуплаты средств

Если заемщик просто перестает вносить средства по ипотеке, то это приводит к тому, что банк начисляет штрафы, а после обращается в коллекторские агентства или в суд. Данные действия призваны взыскать с него денежные средства и забрать квартиру. В результате человек лишится квартиры, а также дальнейшее кредитование будет под вопросом, поскольку кредитная история меняется в худшую сторону.

Оптимальным выходом из ситуации считается мирное решение вопроса, поэтому рекомендуется обратиться непосредственно к работникам банка, чтобы получить возможность осуществить рефинансирование или вовсе оформить кредитные каникулы, в соответствии с которыми дается возможность определенный промежуток времени не уплачивать какие-либо средства по основному долгу, а вносятся только проценты. Это увеличивает срок кредитования, однако дает возможность заемщику улучшить свое финансовое положение без ухудшения кредитной истории.

Таким образом, если знать, как расторгнуть договор ипотеки, то можно выбрать один из способов осуществления данного процесса.

Как вернуть банку жилье, купленное в ипотеку

В свете рассматриваемого вопроса фраза «вернуть квартиру банку, взятую в ипотеку» имеет не буквальное значение. В большинстве случаев объект недвижимости в роли имущества или жилья кредитору не нужен – он заинтересован исключительно в деньгах.

Под возвратом объекта подразумевают несколько иную ситуацию: должник перестает платить, сообщает заимодателю, который предлагает несколько вариаций решения проблемы. Среди них:

(продажа объекта гражданину, согласному выплачивать остаток);
• перекредитование или рефинансирование и пр.

Облегчит ситуацию обстоятельство, когда заемщик сам или с помощью кредитора найдет человека, согласного купить квартиру, обремененную ипотекой. Кредитор может помочь ему в этом. У финансовых учреждений есть база клиентов и подобных объектов именно под такие ситуации.

По сути, схема состоит в переводе ипотеки (вместе с имуществом) на новое лицо. Такая купля-продажа несложная и встречается довольно часто, поскольку жилье продается по заниженной стоимости, соответственно, претендента на имущество можно найти быстро.

Возникает вопрос, можно ли отдать банку ипотечную квартиру. Это возможно – займодатель имеет полное право забрать ее себе как залог, вернув заемщику ее стоимость за вычетом долга. Но на практике так не делают, разве что, объект не продается на торгах по причине не ликвидности или кредитор особо заинтересован в имуществе (культурная ценность, удобна под помещение для отделения).

Могут ли применяться штрафы

Штрафы применяются в обязательном порядке, их не избежать. Вопрос лишь в уменьшении. Для этого проводят переговоры с заимодателем, требуют пересчета, или же подают иск в суд в просьбой снизить санкции.

Банк применяет неустойку, штраф за просрочку, пеню (в среднем 0,1 – 0,2% за каждый день). Наиболее значительные финансовые санкции – насчитываемые за каждый день несвоевременных взносов. Причем при поступлении средств засчитывать их будут не для «тела» кредита, а в счет штрафов и процентов.

Можно ли вернуть ранее внесенные деньги

Примерные ситуации, когда возникает вопрос о возвращении денег:

1. проценты за те несколько дней, на протяжении которых средства были на счету;
2. комиссии за банковские переводы;
3. прописанные штрафы и неустойки за разрыв соглашения;
4. санкции согласно предварительному ДКП с продавцом.

Также необходимо решить проблему с возвратом первоначального взноса. Продавец обязан его вернуть, если этого не случится, то нужно обращаться в суд. Как правило, контрагент возвращает деньги без особых трудностей, так как это плата за квартиру, но она пока окончательно не перерегистрирована на покупателя и находится под залогом у банка.

1. арестованные квартиры продаются по заниженной стоимости;
2. не исключены штрафы, если они предусмотрены договором.

Как правило, банки прописывают условия так, что в первые годы большая часть платежей идет на проценты, поэтому вернуть выплаченное в лучшем случае можно, но в небольшом размере. Возврат возможен только при реализации недвижимости. После завершения процедуры кредитор пересчитает заем и определит размер задолженности.

Объем возврата равен разницы между вырученной суммой и остатком по долгу. При этом все-таки есть один плюс: если жилищный кредит взят давно, то вернут значительные деньги при условии роста цен на недвижимость.