Mactube.ru

Рекламные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Брачный договор на ипотечную квартиру

Брачный договор на ипотечную квартиру

Брачный договор на ипотечную квартиру

Ипотека – это, как правило, семейный кредит, в котором участвуют оба супруга.

Один из них может быть назначен банком основным заемщиком, а второй его созаемщиком. Это делается для увеличения общей суммы совокупного дохода семьи, что позволяет купить в ипотеку более дорогостоящее жильё.

Второй супруг может и не выступать созаемщиком, но в связи с тем, что это имущество нажито во время брака, может на него претендовать в равной степени с тем, кто оплачивал ипотеку.

Когда люди берут ипотеку, разводиться они не собираются, но случается всякое. Так, при разводе возникает спор относительно распределения имущества супругов между ними. Чтобы спора не возникало в рамках деления ипотечной квартиры, рекомендуется заключить брачный договор для ипотеки.

В какой момент времени лучше это сделать, что не остаться у разбитого корыта, расскажем в данной статье.

В каких случаях супруг не участвует в ипотеке

Однако бывают случаи, когда один из супругов хочет взять ипотеку только на себя, не привлекая свою половинку в этот процесс. Ипотека без супруга может иметь следующие мотивы:

  • раздел собственности супругов, стремление обезопасить недвижимость от раздела при возможном разводе;
  • один из супругов работает неофициально, и его доходы не подтверждены;
  • имеется плохая кредитная история у одного из супругов;
  • жена, например, домохозяйка и фактически не имеет дохода.

Очень часто семье приходится взять ипотеку только на жену, если муж уже имеет несколько кредитов.

Взять ипотеку без согласия супруга можно, и вполне законно.

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Причин для оформления брачного договора при ипотеке несколько:

  • у супругов разный уровень дохода, и разделение собственности пополам в случае развода является несправедливым;
  • у одного из супругов есть открытые просроченные задолженности перед банками, по налогам и сборам;
  • один из супругов против оформления ипотечного кредита. Сторона, которая отказывается, путем заключения договора снимает с себя все финансовые обязательства;
  • у супруга(и) отсутствует или низкий заработок, испорченная кредитная история. Такие факторы снижают лояльность банка, соответственно, шансы на получение кредита. Иногда такие обстоятельства ухудшают условия кредитования – ниже сумма к выдаче, меньше срок, выше процентная ставка;
  • недвижимость приобретается на деньги родственников одного из супругов;
  • супруг(а) не имеет российского гражданства. В ряде случаев он будет рассматриваться как иждивенец, и часть заработка заемщика не учитывается, так как при расчете приходится на содержание супруга(и);
  • наличие судимости у одного из супругов;
  • разделение обязанностей по оплате ипотечного кредита и в дальнейшем собственности на определенных условиях;
  • одному из супругов необходимо снять с себя финансовые обязательства для получения другого кредита либо по иным причинам.
Читайте так же:
Как считается декретные выплаты

Таким образом, оформление брачного договора решает две крупные задачи: либо снимает ответственность с одного из супругов, либо позволяет взять кредит на выгодных условиях. Также соглашение защищает интересы платежеспособной стороны, которая полностью выплачивает заем и желает оставить недвижимость только в своей собственности.

Можно ли отказаться от ипотеки после сделки

Теперь рассмотрим другую ситуацию. Когда сделка окончательно завершена, договор подписан, зарегистрирован в Росреестре, на недвижимость наложено обременение банка, покупатель получил деньги. Обратного хода такая ситуация уже не имеет, расторгнуть договор и сделку невозможно.

Почему:

  1. Продавец уже получил деньги, значит, по закону кредитная сделка считается полностью совершенной, кредитный договор вступил в законную силу.
  2. На недвижимость официально оформлено обременение, составлена закладная. Эти данные отражаются в выписке из ЕГРН.
  3. Заключен договор купли-продажи, продавец получил деньги, сделка по этой части также завершена.

Только в случае с ипотекой есть одно большое “но” — где взять деньги на это досрочное погашение? В случае с обычным кредитом наличными средства выдаются на руки и могут быть просто не израсходованы заемщиком. Тогда он просто сделает ими досрочное погашение и закроет ссуду.

Продажа ипотечной квартиры поможет досрочно погасить кредит

Если же это ипотека, то денег на руках нет, они переданы продавцу. Есть только купленная квартира, которую хочется вернуть банку. Конечно, если у покупателя есть свободные средства, досрочное гашение — просто идеальный вариант. Но обычно ситуация кардинально обратная: денег нет, есть желание отказаться от ипотеки и квартиры.

Досрочное погашение в этом случае возможно только деньгами, вырученными от продажи ипотечной квартиры. Вам придется договариваться об этом с банком.

Как составить брачный договор перед ипотекой и где его заключить?

При ипотеке в брачном контракте выделяют отдельный пункт об ипотечном кредите и указывают следующие сведения:

  1. Данные о заемщике, созаемщиках и поручителях (если они есть).
  2. Данные о кредиторе и объекте недвижимости.
  3. Данные о том, на кого будет оформлена ипотечная недвижимость.
  4. Кто уплачивает первоначальный взнос.
  5. Кто выплачивает ежемесячные платежи, комиссии по ссуде.
  6. Перечень источников дохода, которые идут на оплату ипотеки.
  7. Ответственность и последствия за невыполнения супругами соглашения.
  8. Размер компенсации и доли в имуществе супругов при разводе.
  9. Условия, по которым недвижимость может быть передана несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до 18-летия ребенка.
  10. Основания для пересмотра брачного договора.

Важно. В соглашении может быть и другая информация, касающаяся имущественных прав и обязанностей мужа и жены, в том числе и по другим кредитам. Но ипотека должна быть указана отдельно.

Банки часто предлагают заемщикам образцы брачных договоров, но супруги могут воспользоваться и своим вариантом. Бланк, предлагаемый кредитором, в первую очередь защищает его интересы. Если будете использовать бланк банка, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Читайте так же:
Выселение незаконно проживающих граждан

Документ составляется в письменной форме, подписывается супругами собственнолично и в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Устные соглашения не имеют юридической силы.

Важно, чтобы условия не ставили одного из супругов в неблагоприятное положение. Иначе брачный контракт будет признан недействительным.

Соглашение будет признано судом недействительным, если оно:

  1. Не заверено нотариусом.
  2. Подписано лицом в недееспособном состоянии.
  3. Содержит условия, которые противоречат законодательству.

Какие документы нужно подготовить?

Для составления брачного договора необходимы следующие документы:

  1. Паспорта супругов.
  2. Свидетельство о регистрации брака (если оно имеется на момент заключения договора).
  3. Выписка из ЕГРП на объект ипотечной недвижимости.

Нотариус может потребовать и дополнительные документы в зависимости от конкретного случая.

Если при составлении соглашения квартира еще не приобретена, прикладывают следующие документы:

  1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
  2. Ипотечный договор.
  3. Договор ДДУ, если квартиру приобретают в новостройке.

Семейная пара должна прописать в БД кадастровый номер, адрес и площадь квартиры.

Сколько стоит заверить соглашение у нотариуса?

Визирование брачного договора для ипотеки у нотариуса стоит от 5 до 15 тыс. рублей. Цена зависит от сложности, срочности и нотариальной конторы. Часто нотариусы просят 1% от стоимости имущества супругов. Также необходимо заплатить 500 рублей госпошлины.

Нужно ли получать согласие банка?

Брачный договор заключается на добровольной основе. Требовать его оформления, когда супруги уже выплачивают ипотеку, банк не имеет права. Однако сам ипотечный кредит могут не выдать. И тогда чтобы улучшить свою кредитоспособность, супругам потребуется составление брачного контракта.

Важно! Если перед оформлением ипотеки брачный договор уже был заключен для иных целей, то банк следует обязательно известить об этом. Ряд положений этого документа могут влиять на ипотечный договор и противоречить ему.

Когда оформляется брачный контракт и супруги собираются упомянуть в нем ипотеку, то необходимо заручиться согласием банка на составление документа. Иначе в будущем договор может быть признан недействительным.

Читайте так же:
Договор дарения квартиры расторжение

Банки почти всегда спрашивают заемщиков, есть ли у них брачный договор еще в процессе оформления ипотеки. Если клиент решит слукавить, то впоследствии кредитор может расторгнуть ипотечный договор и потребовать досрочного гашения ссуды.

Процедура составления

Определение условий договора

К первому этапу следует подойти особенно тщательно, поскольку он является определяющим. Необходимо продумать ситуацию в нескольких плоскостях:

  1. Финансовый вопрос. Нужно четко прояснить, кто сколько сможет и будет платить по кредиту и за первый взнос. Если в какие-то периоды суммы взносов будут меняться, это также должно быть расписано, чтобыв случае развода была возможность делить деньги пропорционально.
  2. Характер распределения имущества после предполагаемого развода. Каким образом супруги хотят делить совместно нажитое? В зависимости от того, кто сколько вложил, в любом случае поровну или в любом случае большая часть должна достаться жене? Это нужно уяснить раз и навсегда, потому что после нотариального заверения документа отменить его уже не получится.
  3. После определения перехода долей в общем случае, необходимо выбрать условия, при которых эти доли будут изменяться. Сюда можно отнести проявление супружеской неверности, рукоприкладство и другое, на усмотрение супругов.
  4. Нужно записать все пункты на бумагу в черновом варианте, чтобы ничего не забыть.

Составление юридически правильного договора

На втором этапе нужно правильно составить соглашение. Ни один суд не примет даже самый грамотно составленный договор, если он неправильно называется. Согласно законодательству, а именно — гл.8 ст. 40 Семейного Кодекса РФ, данный документ называется «Брачным договором», не контрактом, а именно договором, что очень важно.

К телу договора предъявляются менее строгие требования, однако в нем должны быть указаны все необходимые для описания ситуации данные. Грамотно составленный документ с соблюдением формы поможет существенно упростить судебные процессы.

Читайте так же:
Вступление в наследство на квартиру после смерти без завещания

В бланке необходимо указать следующее:

  • Полные паспортные данные бракосочетающихся.
  • Вышеизложенные условия контракта.
  • Дату вступления в силу, при отсутствии которой ею будет считаться день бракосочетания.
  • Ссылку на договор ипотечного кредитования и его номер.
  • Подписи сторон.

Поход к нотариусу

По закону брачный контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, поскольку именно эта процедура лишает документ обратной силы. Он должен лично убедиться в дееспособности сторон, после чего оспорить контракт будет практически невозможно.

По завершении 3-го этапа процедура заканчивается, а регистрировать договор в регпалате, и уплачивать за это налог не требуется. Но работу нотариуса оплатить придется, в соответствии со ст. 333.24 НК РФ величина налога на заверение составляет 500 рублей.

Помимо основной функции, нотариус может помочь с составлением документа, но эта услуга не бесплатна. В среднем, по Москве и области это обойдется в 8 — 10 тысяч рублей.

К составлению контракта необходимо отнестись очень внимательно, потому что если одно из условий будет нарушено, то документ могут признать недействительным.

Нюансы оспаривания

Подводя итоги вышесказанному, можно сформулировать механизм оспаривания брачного договора со стороны кредитной организации. Итак, чтобы признать совершенную между супругами сделку недействительной, кредитору потребуется:

  1. Найти подходящее основание. В данном случае таковым может выступать ничтожность заключенной между супругами сделки, либо ее оспоримость.
  2. Собрать мощную доказательную базу. Изложенные в суде аргументы должны подтвердить факт того, что изменение законного режима имущества мужа и жены обусловлено желанием заемщика вывести принадлежащие ему объекты из-под взыскания. Для этого кредитору нужно доказать, что несмотря на передачу прав на свою долю в общем имуществе, пользуется и распоряжается им и доходами по-прежнему заемщик, а не его супруг. Это будет убедительный довод, на основании которого договор между супругами может быть признан мнимой сделкой.
  3. Соблюсти сроки обращения в суд. По закону истец вправе предъявить требования к ответчику в пределах срока исковой давности. В данном случае этот период ограничивается тремя годами с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав, если кредитор обращается с исковым заявлением о признании сделки мнимой и годом, если сделка оспаривается в соответствии со ст. 166 ГК РФ. Если период для предъявления требований уже прошел, его нужно восстановить. В противном случае пропуск срока может стать основанием для отказа в рассмотрении иска.
Читайте так же:
Как прописаться в новостройке с правом собственности

Практика показывает, что на доказывание могут уйти месяцы, однако, при наличии достаточных оснований и исчерпывающих доказательств, суд удовлетворяет требования истца. Что касается заемщиков, если брачный договор составлен с единственной целью – сохранить имущество от взыскания банка, рассчитывать на благосклонность суда не стоит.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector